買到凶宅,該怎麼辦?

房屋交易市場資訊繁雜,一不小心或有心人士刻意隱瞞,則有可能買到凶宅,那麼,如果買到凶宅了,在法律上有何權利可以主張?本文以下簡單說明。

「凶宅」的定義?

凶宅並非法律名詞,所以沒有具體標準,一般都是引用民法「物之瑕疵」概念予以評價,簡單來說,如果買的房子有明顯減少價值的原因,就是物之瑕疵的一種,被視為凶宅的房子不只價格貶損,也難找到買主或出租。凶宅的定義,依照房屋市場通常交易的觀念,是指曾經發生凶殺或自殺事件的房屋,發生這類事件時,雖然不會對房屋造成直接物理性的損傷,或是使房屋不能使用,但是一般民眾對曾發生非自然身故情事的房屋有心理上之嫌惡,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋的市場接受程度,經濟價值自然減損。

房地產交易實務上,出賣人對出售的房屋有無發生「兇殺或自殺致死的情事」,有說明義務,所謂「發生兇殺或自殺致死的情事」,是指賣方產權持有期間,在主建物及附屬建物(例如:車庫)曾經發生凶殺或自殺等事件,例如:在房屋內上吊、割腕自殺身亡;或在家中陽台跳樓死亡等,這種情況房屋即屬凶宅。但如果是死者在自己家中遭砍殺而陳屍在其他地方,此時死者家就不算是凶宅;或是死者因意外跌倒而在家中死亡,這種情況是否算凶宅,仍有爭議。「不動產現況說明書」所稱的凶宅,也是指建物專有部分於賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死等情事而言。

房屋交易市場資訊繁雜,一不小心或有心人士刻意隱瞞,則有可能買到凶宅,那麼,如果買到凶宅了,在法律上有何權利可以主張?以下簡單說明。

民事可對賣方主張解除契約或減少價金,如有損害並得請求損害賠償

買到的房屋如果是凶宅,日後再行交易的價格將減低或出租的收益降低,造成房屋交易或經濟上的貶值,屬於物之瑕疵,買方可以依據民法第359條對賣方主張解除契約返或減少價金,契約解除時,當事人雙方應互負回復原狀的義務,即賣方應將房屋的買賣價金返還買方,買方則應將房屋交還賣方。此外,如有因裝潢或整修而支出之費用,即屬因本件買賣所產生之損害,亦可請求賣方賠償。萬一不幸買到凶宅,在發現之後,一定要立即通知賣方,並明確表示要解除契約,以符合民法第355條、第356條買受人檢查通知之義務,以存證信函律師函的方式通知更有助於日後舉證之便利。

刑事可提告詐欺

如果屋主蓄意隱瞞房屋為凶宅的事實,並在房屋現況欄上,勾選不曾發生過兇殺或自殺死亡,因房屋是否為凶宅是屬「必要告知」及「重要交易」事項,足以影響房價的起落,刻意隱瞞,就是在積極告知義務當中,做出消極詐欺的行為,已觸犯刑法第339條詐欺罪,可處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

購屋前作足功課、多方查證

購買不動產乃人生大事,所以買房前最好先打聽清楚,一般仲介都會先行過濾,如果民眾不是經由仲介購買房屋,還是可以從下面幾個方向調查是否為凶宅,一是如果房價低於市價行情許多,要注意低價出售的原因;其次可以向管理員、鄰居、里長打聽,或是到當地警局或派出所瞭解,也可上凶宅網查詢。