3大常見問題,搞懂房地合一新稅制

房地合一稅制上路將屆滿一個月,大多數民眾對新法令仍是一團霧水,很有可能稍一不慎便須多繳數十萬甚至上百萬稅額,建議掌握五大原則,包括「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」及「二大稅率」,便能輕鬆破解房地合一稅制。本文以下介紹房地合一稅,並說明實務上最常見的3大問題。

什麼是房地合一稅?

房地合一稅指的是房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵所得稅,之所以訂定房屋合一稅,是因為我國現行房、地分離的課徵制度,對不動產在持有或買賣階段課稅,多數是以政府公告價格課徵,因偏離市價水準,無法真實反映稅賦。現行房地分離課稅讓台灣的不動產形成「一地三價」怪象,包括房屋稅、地價稅與土地增值稅,須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅,三種價格均非實價,佔市價比重2成~8成。「房地合一」的用意希望房產買賣能夠合一為增值利益的課稅方式,取代目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅,房屋的交易利得可按實價課徵所得稅的雙軌課制,達到不動產交易利得實價課的目的。就個人申報房地合一稅的重點事項整理表格如下:

項目

中華民國境內居住者

非中華民國境內居住者

課稅範圍       

房屋、土地符合下列情形之一者:

一、105年1月1日以後取得。

二、103年1月2日以後取得,且持有期間在2 年以內。

※105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權,視同房屋交易課稅。

課稅方式

分離課稅,完成房屋、土地所有權移轉登記日(或房屋使用權移轉日)的次日起算30 天內申報納稅。

稅基

一、課稅所得額=房地成交價額-成本-費用-依土地稅法規定計算的土地漲價總數額。
 
二、土地增值稅不得列為成本費用減除。

稅率

一、交易非自住房地

(一)依持有期間認定:

1.  持有1年以內:45%

2.  持有2年以內超過1年:35%

3.  持有10年以內超過2年:20%

4.  持有超過10 年:15%

(二)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以內的房 屋、土地:20%。

(三)以自有土地與營利事業合作興建房屋或自地自建,自土地取得之日起算2年內完成並銷售 該房屋、土地:20%。

依持有期間認定:
 
一、持有1年以內:45%。
 
二、持有超過1年:35%。

二、交易自住房地

(一)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住該房屋連續滿6年,且交易前6年無出 租、供營業或執行業務使用。

(二)課稅稅基在400萬元以下免 稅;超過400萬元部分,按10%稅率課徵。

(三)6年內以1次為限。

重購退稅優惠

一、重購自住房地

(一)換大屋(重購價額≧出售價額):全額退稅。

(二)換小屋(重購價額<出售價額):比例退稅。

二、重購後5 年內不得改作其他用途或再行移轉。

※原自住房地在出售前1年,應符合個人或其配偶、未成年子 女設有戶籍並居住,且無出租、供營業或執行業務使用。

虧損扣抵優惠

虧損得後抵3 年:房屋、土地交易損失,得自交易日以後3年內,扣抵房屋、土地交易所得。

要適用新制或舊制?

關於房地合一稅的介紹業如前述,民眾最常問的第一個問題便是如何判斷適用新制還是舊制,一般而言,105年1月1日後買賣取得房屋再出售,或103年1月2日後買賣取得且持有2年內出售者,適用新制。至於「取得方式」為贈與或繼承者則依不同情形而有所差別。

哪些相關費用可列舉扣除?

第二個常見問題則是「哪些相關費用可列舉扣除」,民眾務必保留相關單據,若出售時未提供收據費用或提供之收據費用未達出售價格之5%時,稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。

如何試算稅額?

民眾第三個常見的問題是「如何試算稅額」,實際上房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數額,以其餘額作為課稅稅基,依持有期間的長短,課以不同稅率,目前最常見僅有二種稅率,短期持有1年以內課45%的稅賦;持有1年以上、2年以內課35%稅賦;掌握以上重點即可自己先概算稅額。

房地合一稅相當複雜,建議民眾除對房地合一稅要有基本認識外,最好還是詢問律師或相關專業人士,以保障自身權益。