3大常見問題，搞懂房地合一新稅制-天秤座法律網

3大常見問題，搞懂房地合一新稅制

房地合一稅制上路將屆滿一個月，大多數民眾對新法令仍是一團霧水，很有可能稍一不慎便須多繳數十萬甚至上百萬稅額，建議掌握五大原則，包括「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」及「二大稅率」，便能輕鬆破解房地合一稅制。本文以下介紹房地合一稅，並說明實務上最常見的3大問題。

什麼是房地合一稅？

房地合一稅指的是房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅，之所以訂定房屋合一稅，是因為我國現行房、地分離的課徵制度，對不動產在持有或買賣階段課稅，多數是以政府公告價格課徵，因偏離市價水準，無法真實反映稅賦。現行房地分離課稅讓台灣的不動產形成「一地三價」怪象，包括房屋稅、地價稅與土地增值稅，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅，三種價格均非實價，佔市價比重2成~8成。「房地合一」的用意希望房產買賣能夠合一為增值利益的課稅方式，取代目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅，房屋的交易利得可按實價課徵所得稅的雙軌課制，達到不動產交易利得實價課的目的。就個人申報房地合一稅的重點事項整理表格如下：

項目	中華民國境內居住者	非中華民國境內居住者
課稅範圍	房屋、土地符合下列情形之一者：一、105年1月1日以後取得。二、103年1月2日以後取得，且持有期間在2 年以內。 ※105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權，視同房屋交易課稅。
課稅方式	分離課稅，完成房屋、土地所有權移轉登記日（或房屋使用權移轉日）的次日起算30 天內申報納稅。
稅基	一、課稅所得額＝房地成交價額－成本－費用－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額。二、土地增值稅不得列為成本費用減除。
稅率	一、交易非自住房地（一）依持有期間認定： 1. 持有1年以內：45% 2. 持有2年以內超過1年：35% 3. 持有10年以內超過2年：20％ 4. 持有超過10 年：15% （二）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以內的房屋、土地：20%。（三）以自有土地與營利事業合作興建房屋或自地自建，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%。	依持有期間認定：一、持有1年以內：45%。二、持有超過1年：35%。
	二、交易自住房地（一）個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住該房屋連續滿6年，且交易前6年無出租、供營業或執行業務使用。（二）課稅稅基在400萬元以下免稅；超過400萬元部分，按10%稅率課徵。（三）6年內以1次為限。
重購退稅優惠	一、重購自住房地（一）換大屋(重購價額≧出售價額)：全額退稅。（二）換小屋(重購價額＜出售價額)：比例退稅。二、重購後5 年內不得改作其他用途或再行移轉。 ※原自住房地在出售前1年，應符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用。
虧損扣抵優惠	虧損得後抵3 年：房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內，扣抵房屋、土地交易所得。

要適用新制或舊制？

關於房地合一稅的介紹業如前述，民眾最常問的第一個問題便是如何判斷適用新制還是舊制，一般而言，105年1月1日後買賣取得房屋再出售，或103年1月2日後買賣取得且持有2年內出售者，適用新制。至於「取得方式」為贈與或繼承者則依不同情形而有所差別。

哪些相關費用可列舉扣除？

第二個常見問題則是「哪些相關費用可列舉扣除」，民眾務必保留相關單據，若出售時未提供收據費用或提供之收據費用未達出售價格之5%時，稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。

如何試算稅額？

民眾第三個常見的問題是「如何試算稅額」，實際上房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數額，以其餘額作為課稅稅基，依持有期間的長短，課以不同稅率，目前最常見僅有二種稅率，短期持有1年以內課45%的稅賦；持有1年以上、2年以內課35%稅賦；掌握以上重點即可自己先概算稅額。

房地合一稅相當複雜，建議民眾除對房地合一稅要有基本認識外，最好還是詢問律師或相關專業人士，以保障自身權益。