加蓋鐵皮屋死過人,頂樓算凶宅

本案中,高等法院最終認定五樓加蓋鐵皮屋應屬「附屬建物」而為凶宅,原房屋出賣人與仲介於出售房屋時未加以告知買受人,應負物之瑕疵責任。

張姓男子透過威峰不動產公司仲介,向黃姓婦人購買坐落5樓房屋,但張男查知房屋的頂樓加蓋鐵皮屋曾發生火災、造成3死,購屋一個多月後賠錢出售,並向黃婦、房仲求償。一審認定加蓋鐵皮屋不是附屬建物、5樓房屋並非凶宅,判張男敗訴;但高等法院昨改判黃婦、威峰應連帶賠償張男141萬多元,可上訴。

法律評析

何謂凶宅?

一般來說,

  • 凶宅」是指屋內曾經發生非自然的死亡原因,包括自殺、他殺及意外死亡,如瓦斯中毒、火災死亡等。本案的房屋頂樓加蓋鐵皮屋曾發生火災、造成3死,已經符合凶宅的認定標準,應是屬於凶宅無疑。但是頂樓加蓋鐵皮屋是屬於房屋的附屬物而不是獨立的建物,因此這個凶宅的範圍到底涵蓋多廣,就是本案要討論的重點。

    五樓加蓋鐵皮屋應屬「附屬建物」為凶宅

    高院認為黃婦在「不動產標的現況說明書」中,對於5樓房屋「是否曾發生凶殺或自殺等非自然身故」欄位,勾選「否」,而火災事故中加蓋鐵皮屋確有3死紀錄;雖然鐵皮屋無法辦理登記,但屬於5樓房屋的所有權人使用,無法和5樓房屋分離而單獨處分。再加上當年消防局記載火災地點即為5樓房屋,應屬於「附屬建物」,也不因鐵皮屋已拆除而有不同,依此認定黃婦和威峰均應負擔「物的瑕疵」責任。

    至於1至4樓其他屋主,在出售房屋時有沒有義務告知頂樓加蓋鐵皮屋曾發生3死火警?因其他住戶無使用權,依經驗法則不至於視為其他住戶附屬建物,因此也不算凶宅,應無說明必要。

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