本案例涉及債務人提供其所有之不動產為債權人設定最高限額抵押權後,將該不動產出售第三人,並於預告登記後,交付其占有。等到債權人實行其抵押權,經三次拍賣均無人應買,再經以底價公告應買,亦無人應買。等到債權人再聲請特別減價拍賣,則可否認為第三人基於買賣之占有已影響抵押權,而請求將該占有除去?

爭執所在:有關強制執行法第99條之解釋及適用問題。

法院見解

法院見解:(最高法院97年台抗字第579號裁定)

最案例罪高法院維持一、二審法院認定得除去第三人占有之見解。其理由為,新修正強制執行法第九十九條第二項已規定除去租賃後點交,如謂使用借貸不得除去或除去後不得點交,則拍定人於拍定房屋存有租賃時,可以不對承租人起訴即取得房屋占有,於拍定房屋存有使用借貸時,反而一定要對借貸人起訴,方才能取得占有,輕重顯有失衡,且造成拍賣房屋有租賃者拍定價格較高,存有使用借貸者拍定價格較低之不合理現象,再加上使用借貸為無償,其真實性更難查證,如債務人均以出借方式規避點交,將使新修正強制執行法第九十九條第二項『除去租賃後點交』之規定均無適用餘地,亦有違新法修正之精神,是依『舉重明輕之法理』,抵押權人聲請除去使用借貸,並以點交為拍賣條件,應予准許。故若第三人占有使用系爭不動產係本於買賣關係而占有,雖非無權占有,然不動產買賣契約,僅生買賣之債權關係,在未辦妥所有權移轉登記時買賣契約僅有債之效力,第三人占有使用拍賣標的物仍係屬占有關係,故於實施拍賣後,若系爭房屋因有第三人占有使用關係,致無人應買,勢將減價再拍賣,足見該占有關係顯已影響應買人之應買意願,亦影響抵押物之價值及抵押債權之受償,而經抵押債權人聲請除去第三人之占有使用關係時,因其性質上與使用借貸相類,若於抵押權之價值有所損害時,依前開說明及新修正強制執行法之精神,執行法院非不得加以排除占有使用關係,並於拍賣條件訂拍定後點交,是抵押債權人聲請除去抗告人於系爭不動產之占有使用關係,應予准許。