案例事實

本案土地屬農業用地，為十餘位共有人持有，地上有三合院、農舍、雞舍與農作物地塊。多年來因：

• 分割方式意見不合
• 是否保留現有建物
• 是否依舊分管契約精神分配

導致協商破局。

當事人吳先生委託天秤座法律事務所提起「共有物分割之訴」，主張土地無分割障礙，保留長期居住者房屋所在土地歸其所有，減少遷讓爭議。

策略一：證據完整

• 早期分管契約、房屋使用歷史、照片、稅籍證明等，都有助於法院認定使用現況。

策略二：專業鑑價

• 不動產估價師提供客觀價值分析，避免價值補償金額爭議。

策略三：兼顧公平與效率

• 分割方案必須同時考慮面積與使用價值，確保共有人利益最大化。

提醒：

• 協商破裂後，應盡快提起訴訟，避免糾紛惡化。
• 分割方案應事先考慮通行、使用、價值補償，才能一次解決問題。

法條依據

• 民法第823條：共有人可隨時請求分割，除有不能分割事由。
• 民法第824條第2項：分割應兼顧意願、利害、使用狀況、經濟效益。
• 民法第824條第3項：價值不相當時可命補償。
• 民法第824條第4項：可保留必要之共用部分。
• 最高法院83年度台上字第2452號：法院裁判分割共有物時，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。

判斷理由

1. 分割方案：保留長期居住之三合院土地權屬，維持現況與所有權一致。
2. 保障原告權益：雖非其原提案，但取得形狀方正、可完整利用之農地，利於未來經營。
3. 通路保護：避免袋地，保留共用道路。

價值補償：土地因臨路、形狀、位置不同，價值差異大，依鑑價結果裁定補償。

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