房客自殺變凶宅,屋主求償敗訴

前中天主播史哲維因罹患精神疾病,於103年5月間,在租屋處自殺身亡,令人既驚訝又惋惜。但房屋成為凶宅後交易價值大減,房東不甘損失,乃向史哲維之繼承人(配偶、父親)提起損害賠償之訴訟,要求賠償600萬元,但法院判決房東敗訴,其中的法律關係和請求權基礎為何呢?

凶宅求償的法律關係

一、自殺使房屋成為凶宅,是屬於對房屋所有權的侵害

房客自殺使房屋成為凶宅,討論的法律重點主要有侵權行為的故意、過失、損害、遺產等等。國人對於曾發生凶殺或自殺案之房屋,多半有恐懼、嫌惡之感,更不願居住其內,其交易價值較一般房屋為低,目前法院實務多半也都同意這個見解。但單從房屋價值減損的部分就有得討論了,首先房價減損是屬於房屋所有權的侵害,或僅是純粹經濟上損失因為房屋成為凶宅,並不是房屋本體結構或設備的損害,而是抽象的主觀價值,如果能規類於所有權侵害的話,就算自殺者沒有使房屋價值減損的故意,但只要有過失即可成立賠償責任,如果被認定是純粹經濟上損失的話,房東還必須舉證自殺房客有毀損房屋價值的故意,將會相當困難。

二、自殺房客有過失則應負侵權行為損害賠償責任

關於「所有權的侵害」,學者認為不以所有權喪失消滅或者所有物毀損滅失為限,若對於物的「使用目的」或者「利用功能」剝奪、妨害,亦屬於對所有權之侵害,依我國社會民情,一般社會大眾對於此類有兇殺等非自然身故情事之凶宅,多存有嫌惡畏懼之心理,對居住於其內之住戶而言,除會對居住品質會發生疑慮外,在心理層面上亦會造成相當大之負面影響,因此,在房屋交易市場之實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋,均會嚴重影響購買意願及購買價格,並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事,且房屋變成凶宅,一般人皆可合理預見使用價值降低的結果,並不符合純粹經濟上損失具有不確定性之特性,故宜認定為所有權之侵害,只要證明自殺房客對於損害與有過失即可。

三、侵權行為損害賠償責任可由繼承人繼承

但是房客已經自殺身亡了呀,死人怎麼賠償呢?這時的目標就轉向其繼承人了,但網友可能會認為繼承人很倒楣,別人自殺怎麼是自己賠償呢?但並不會有這個情形發生。首先,房客自殺減損房價(假如有故意、過失),對於房東即負有侵權行為損害賠償的法律上義務,而這個賠償義務也是繼承的標的,不過依民法第1148條第2項規定,繼承人只在繼承所得遺產範圍內負清償責任,所以史哲維案的房東,訴之聲明是「被告應於繼承被繼承人史哲維之遺產範圍內,給付原告600萬元」,繼承人不需要拿自己的錢出來賠償,在其他繼承債務的情形也是一樣的。

四、法院認定史哲維自殺時,並不存在使房屋成為凶宅,減損房價的故意或過失

先界定完損害及繼承部分後,接著是故意及過失,這也是史哲維案法院判決房東敗訴的關鍵點,從醫院的鑑定資料來看,史哲維因重鬱症發作(頑固型憂鬱症)長期就醫治療,從臨床表現研判,其自殺當日應是處於嚴重認知判斷及決定能力異常狀態,已無法辨識個人及外在環境利害得失,此現象係臨床重鬱患者在自殺時幾乎皆會發生之狀態,史哲維自殺時服用大量精神藥物,復以頭套塑膠袋,其精神狀態顯處於嚴重病態錯亂狀況,已無法辨識個人及外在環境利害得失,史哲維既已處於精神活動之病態上錯亂,致不能自由決定意思,無法辨識個人及外在之利害得失,不具識別能力而欠缺責任能力,即無侵害他人之故意或過失可言。所以法院認為史哲維自殺的時候,欠缺識別能力並沒有侵害他人之故意或過失,而侵權行為的成立須以故意過失為必要,史哲維並不成立侵權行為,自然也沒有繼承賠償責任的問題,當然判決房東敗訴了。

實務見解尚未有一致標準

過去也有房客自殺,房東向繼承人求償的案例,但判決結果不一,主要是案情不同,而法院也尚未有一致的見解,有判決認為選擇結束生命的方式,應該注意避免造成他人損害,房屋成為凶宅確實會貶值,因而判決房東勝訴。但也有判決認為房價下跌是抽象損失,房屋沒有確實受損而判決房東敗訴。爭執在於自殺是否屬於背於善良風俗之行為,以及實務對絕對權和純粹經濟上損失界定不明的問題。

從以上介紹中,我們可以知道,房東對於房客自殺成為凶宅,是有機會向房客之繼承人求償,但不一定會獲得勝訴判決,而且租屋者多為年輕族群,遺產不多也無法彌損房價下跌的損失,房東與其在事後打官司花費時間、金錢成本,不如事前多費心過濾房客、定期關心房客狀況以避免憾事發生,如此才是兩全其美的較佳作法。

歡迎來電諮詢:04-2375-6755