案例事實
即使土地法第100條的目的的確是在保護弱勢的承租人,但若對出租人財產權過度的侵害,加諸過重的舉證責任在出租人身上,恐怕也有違個案衡平。本文以下就以實際案例,針對土地法第100條中「收回自住」實務上應如何解釋做說明。
A先生因繼承,而取得一位在商業區的房地所有權,想說空著也空著,就於2014年一月間,在書局買了一份制式租賃契約書,將房屋出租給B先生用以賣衣服,租期簽訂一年。租約到期後,B先生表示想續租,A先生沒有反對的意思,於是租賃契約就默示更新為不定期租賃。A先生本以為,依照民法規定,不定期租賃可以隨時終止,所以於2015年三月時向B先生表示終止契約並想收回房地。但卻沒想到B先生搬出「土地法100條」,主張A先生欠缺收回房屋的法定事由,且他有定期繳租金,所以不得收回。A先生起訴前與B先生進行調解,調解委員會的意見是認為該屋在商業區,B先生在營業,基於土地法保障承租人的立法意旨,A先生原則上的確不能輕易收回房屋,最後調解不成立。A覺得不合理,於是訴請B返還房屋,向律師請教如何合法收回自己的房屋…。
與這個案例相類似的情況,其實很常發生在一般民間。律師在此提醒,為確保租賃雙方的權益,不論租賃雙方姓名、聯絡資料,尤其是租期的期間、房屋狀況與所附家具等,都應該白紙黑字詳細紀錄,並簽約蓋章,且合約屆滿時,租賃雙方都應重新訂定合約,維持定期租約狀態。若原租約到期未另訂定期租賃契約,而出租人對於承租人的續住,又不表示反對,那麼原則上租賃關係就會默示的變成不定期租約,而有「土地法第100條」的適用。這時候房東若想收回房屋,就比較麻煩了。
不定期租賃依民法規定,原則上可隨時終止,但租賃物為房屋時,土地法100條設有收回房屋的特別要件。然本件標的房屋縱使坐落在商業區,A先生既已提前一個月通知終止契約,擬定開業計畫,開業計畫長達一年以上,且無打算另租給其它人作為商業用途使用,戶口亦已遷入,已足證A先生已符合土地法100條「收回自住或重新建築」,自得終止契約,將屋收回。事實上,法律若強要求出租人必須舉證至「現無其他住居所,實際上確實需以系爭標的為住居所」,實屬過度限制出租人之財產權,形同處罰一人擁有二住居所之情形。換言之,若將本法解為必須出租人沒地方住,才會被認為構成「收回自住」的文義,對出租人而言,未免過苛。
土地法100條設有收回房屋的特別要件。本件標的房屋坐落在商業區,且B先生亦在屋內營業並裝潢,基於土地法保護承租人的立法精神,「收回自住或重新建築」應嚴格解釋,必須出租人證明現無其他住居所,實際上確實需以之為住居所,始足當之。A先生僅擬定開業計畫、遷戶口,然並未有客觀事證證明A先生確實有想要居住於該處的意思,並不符「收回自住」之文義解釋。
商業區主要用途是用以營業,一般而言,單純只是遷入戶口而主張要收回自住,法院依據經驗法則來看,可能會認為舉證還不夠。但本案A先生在律師指導下,另準備了開店計劃書,如此作法,依照判決結果來看,的確足以讓法院產生心證是符合「收回自住」的法定收回房屋事由。即使土地法100條的目的的確是在保護弱勢的承租人,但若對出租人財產權過度的侵害,加諸過重的舉證責任在出租人身上,恐怕也有違個案衡平。因此法院判決A先生勝訴。A先生如願收回其房屋。
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