罕見凶宅判決 第二手賣方不知情免賠

台北一名郭姓女子3年前將住9年的一間房子,賣給李姓女子當結婚新房,被發現該屋15年前有人上吊身亡,李女責怪郭女賣凶宅卻隱瞞而提告求償,郭女則喊冤不知凶宅,家人住9年健康平順。一審判決郭女應賠214萬元,雙方不服都上訴。高等法院查出郭女也是受騙者,且持有產權期間未發生非自然死亡事件,該屋就不再是凶宅,改判郭女免賠,全案仍可上訴。
 
高院傳訊原屋主丈夫,他證稱妻子在屋內上吊死亡3年後,用市價賣給郭女,並沒有說出實情;房仲也證稱曾到「台灣凶宅網」查詢與請教鄰居,並不知該屋是凶宅。高院認為,凶宅只是個人心裡的嫌惡,可隨時間被淡忘,或藉由宗教儀式消除不安,何況仲介被李女要求買回該屋,2個多月後轉手淨賺245萬元,顯見是否在意凶宅因人而異。
 
資料來源: 自由時報
法律評析
凶宅並非法律名詞,所以沒有具體標準,一般都是引用民法「物之瑕疵」概念予以評價,一般被視為凶宅的房子不只價格貶損,也難找到買主或出租,屋主在出售房屋時如果刻意隱瞞,有可能會涉嫌詐欺罪。
 
凶宅的定義,依照房屋市場通常交易的觀念,是指曾經發生凶殺或自殺事件的房屋。發生這類事件時,雖然不會對房屋造成直接物理性的損傷,或是使房屋不能使用。但是一般社會民情,曾發生非自然身故情事的房屋,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋的市場接受程度,經濟價值自然減損。
 
房地產交易實務上,出賣人對出售的房屋有無發生「兇殺或自殺致死的情事」,當然有說明義務,不過,所謂「發生兇殺或自殺致死的情事」,是指賣方產權持有期間,在主建物及附屬建物(例如:車庫)曾經發生凶殺或自殺等事件,例如:在房屋內上吊、割腕自殺身亡;或在家中陽台跳樓死亡等,這種情況房屋即屬凶宅。但如果是死者在自己家中遭砍殺而陳屍在其他地方,此時死者家就不算是凶宅;或是死者因意外跌倒而在家中死亡,這種情況是否算凶宅,仍有爭議。「不動產現況說明書」所稱的凶宅,也是指建物專有部分於賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死等情事而言。
 
本件高院法官之所以會判郭女免賠,是因為凶宅多是指在賣方產權持有時間,而發生兇殺或自殺致死的情況,但本件房屋有人上吊身亡乃前前屋主持有期間所發生,前屋主郭女在產權持有的九年期間,從未發生過有人遭兇殺或自殺於屋內死亡的事件,所以不算是凶宅。
 
購買不動產乃人生大事,所以買房前最好先打聽清楚,一般仲介都會先行過濾,如果民眾不是經由仲介購買房屋,還是可以從下面幾個方向調查是否為凶宅,一是如果房價低於市價行情許多,要注意低價出售的原因;其次可以向管理員、鄰居、里長打聽,或是到當地警局或派出所瞭解,也可上凶宅網查詢。