案例事實

當房屋承租人遲交租金達兩個月租額時，出租人得定相當期限、催告承租人支付租金，如果承租人在該期限內仍不支付租金，出租人得終止契約，並承租人在租賃關係終止後，應將租賃物返還給出租人。

王欽宏（化名/原告）是一位包租公，其將位於台中市西屯區重慶路之某幢房屋出租給黃昆銘（化名/被告）經營公司。嗣後，被告不但未按時繳納房租，並且欠租已達兩個月以上，經原告對其表示：「若不能準時繳租金，就請立即搬走」之後，被告依舊藉故拖延，並且還說因為原告沒把房屋消防作好、以致於讓他被市政府開罰，因此要求原告賠償、或者少收一部份租金。原告對此惡房客感到很無奈，於是前來本所尋求法律上之協助。

一、遲交租金之法律效果

根據民法第440條第2項規定，當房屋承租人遲交租金達兩個月租額時，出租人得定相當期限、催告承租人支付租金，如果承租人在該期限內仍不支付租金，出租人得終止契約。

二、承租人返還租賃物之義務

民法第455條規定，承租人在租賃關係終止後，應將租賃物返還給出租人。

勝訴，並命被告必須遷讓房屋、給付先前遲交之租金

租屋「澳客」，時有所聞，其實出租人只要瞭解法律規定，進而依法行事，問題自可迎刃而解。

根據上述法律規定，以房屋出租他人，房客未能依約給付租金時，房東不得直接終止租賃契約，而必須先定相當期限，催告承租人支付租金，因此楊律師建議原告房東先以存證信函方式催告房客給付租金，待對方遲不給付租金時，直接以起訴狀繕本送達房客、作為終止租賃契約之意思表示。最終，法院判決原告勝訴，並命被告必須遷讓房屋、給付先前遲交之租金。