房屋面積、公設比的計算

購買房屋應該以地政事務所登記的面積為準,也就是指權狀或登記簿所載的面積,區分所有建物的面積。而區分所有建物包括專有部分跟共用部分。

專有部分與共有部分、公設比     

  購買房屋應該以地政事務所登記的面積為準,也就是指權狀或登記簿所載的面積,區分所有建物的面積。而區分所有建物包括專有部分跟共用部分。

一、專有部分:

     (一)主建物︰具使用上及構造上的獨立性,而且應該編列門牌。

     (二)附屬建物︰建物所有權第一次登記法令補充規定,可是陽臺、屋簷或雨遮者,可以附屬建物登記外,其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。

      1.當然者︰如陽台、雨遮,均登記為與其相連主建物之附屬建物。

      2.約定者︰如地下層約定歸屬地面層者,屋頂突出物約定歸屬頂層者,秉持契約自由的原則以附屬建物方式登記。

二、公共設施︰

    (一)專有共用︰如當層電梯間、通道走廊等,依現行土地登記規則第69條中段規定「共同使用部分,除有特殊情形外,應測繪於各區分所有建物之內」,基此原則,致使當層電梯間或一樓騎樓等,變成專有共用。

    (二)共有共用︰

      1.大公︰是由全體住戶共同分擔

      2.小公︰是由部分住戶共同分擔

     住戶分擔方式是依契約自由原則由住戶協議,可以依「主建物面積」或「主建物加附屬建物面積」與全棟主建物面積總和的比例去計算該住戶分攤公設的比例。

     共有共用的公共設施,也應該編列建號,可是建物登記簿只具有標示部跟共同使用部分附表兩個部分,而沒有所有權部份跟其他項權利部,因此沒有所有權狀(自72年9月以後),不能單獨處分,設定抵押,也不能分割,應該隨主建物移轉,所以,一般大眾要計算所購買房屋的面積,應先申請建物謄本,再依謄本上的面積計算。

三、計算公式:

(總面積(層次面積之累加)+附屬建物面積+共同使用部分持分面積)× 所有權持分=所購買面積