上一篇討論了預售屋遲延交屋及建商一屋二賣等爭議問題，本篇接續討論建商施工瑕疵及廣告不實消費者應如何因應

施工瑕疵

交屋後發現房屋有因為施工不完全而有漏水或地面不平，應盡快告知建商，房屋是建商所建造的，建商通常都有修補瑕疵的能力，如果建商不修補瑕疵，可以依照民法第354條瑕疵擔保的規定減少價金或解除契約，通常是漏水或地面不平整的情形，尚不足夠成解除契約，瑕疵程度必須很嚴重才可以解除契約，例如海砂屋、輻射屋此種使用上不安全影響身體健康的情形。

要主張瑕疵擔保首先需蒐證，建議交屋後進入房屋內開始可以錄影，另外應注意時效，依民法第365條第1項「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」一發現瑕疵即應通知建商，如要請求減少價金或解除契約須在通知後六個月內行使，可以律師函或存證信函行使權利。

廣告不實
建商為提升建案吸引力，常誇大公共建設或是坪數標示不實，所以在購買房屋的時候要盡可能仔細閱讀契約內容及廣告傳單，確保廣告內容與契約內容相符，建商廣告不實在法律上又可以怎麼主張呢？以下分兩部分討論。

1.廣告內容構成契約之一部分？

依消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」也就是廣告內容也屬於契約的一部分，建商如未履行，可依瑕疵擔保的規定減少價金，但是審判實務並不會只因為與廣告內容不符，即援引消保法第22條而認為廣告內容就是契約的一部，會進一步考量當事人真意及建商在簽約時有沒有繼續依據廣告傳單內容為訂約說服消費者，如果在簽約時就沒有繼續以廣告內容說服消費者，則廣告內容還是不會構成契約內容，也就是，廣告傳單內容必須透過建商轉化成契約（要約）內容才可以構成契約之一部。（最高法院108年台上1201號判決參照）

2.被建商廣告內容詐欺，主張民法詐欺撤銷預售屋契約的意思表示？

民法第92條撤銷受詐欺而為之意思表示，意思表示撤銷後契約即不存在，消費者已交付的金錢可以依不當得利之規定請求建商返還已支付的價款。但是廣告不實的認定很廣泛，如果建商只是誇大描述使消費者誤解，則非刻意欺瞞，就無法援引民法第92條撤銷意思表示，實務上雖有過相關案例，但仍為少數，還是要具體個案判斷。

購買房屋是一項長期計畫，貸款動輒二、三十年，消費者要預防廣告不實的糾紛最有效的方式絕對是審慎閱讀契約和廣告內容，事前預防更勝事後循法律途徑解決紛爭。