一、前言

 A先生有一處位在大安區的小套房，為賺取租金，即在2015年1月間，在書局買了一份制式租賃契約書，將房屋出租給B先生，租期簽訂一年。租約到期後，B先生表示想續租，A先生沒有反對的意思，於是租賃契約就默示更新為不定期租賃。A先生原以為依民法規定，不定期租賃可以隨時終止，所以於2016年三月時向B先生表示終止契約並想收回該套房。卻沒想到B先生搬出「土地法100條」，主張A先生欠缺收回房屋的法定事由，且他有定期繳租金，所以不得收回。A先生則對B先生提起訴訟，以下將介紹房屋不定期租約相關爭議。

二、律師解說

 (一)不定期契約的定義

1、不定期租賃係指沒有租約期限的租約，依民法第422條:「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

2、另依民法第451條:「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

 3、房東與房客簽訂租賃契約時就未在契約上約定租賃期間。

 4、實務上民法第451條屬於較常見的狀況，例如，小安剛上新竹工作時，與房東簽下一份租金20000元的套房，租約期限為3年，但後來在新竹交到女朋友，3年租約到期後，房東沒與小安續約或通知小安搬離的動作，於是小安就一樣每月付租金，前後住了6年的時間。這6年裡，前3年是定期租約，後面3年就是不定期租約。

 (二)不定期租賃契約存在時，房東可以隨時終止契約嗎?

 1、依民法第450條:「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」針對不定期租賃，雙方貌似隨時都可以終止租約。

 2、惟須注意涉及不動產的租賃關係，須優先適用特別法即土地法第100條規定:「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」基於法律對不動產弱勢承租人較為保護，若租賃標的物屬於住宅，須符合土地法第100條相關事實，房東才得在不定期租約中提前終止契約。至於房東是否收回自住，則屬於訴訟上舉證的問題，實務通常要求由出租人舉證。

 (三)房東未有法定事由終止契約，是否可以變相調漲房租迫使房客搬離?

 1、租金屬於租賃契約的必要之點，亦即雙方對租金的價格，雙方皆有了解並同意，才成立租賃契約，故除非原租約裡面就有契約調漲的條款，否則租金的調漲亦須要雙方都同意，否則房東不行的單方漲房租。

 2、房東可依照民法第442條:「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」本條屬於租賃契約的情事變更條款，房東仍可向法院聲請酌漲租金。

 (四)不定期租賃契約是否適用「買賣不破租賃」

 依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」本條已明文規定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限，並不受無買賣不破租賃原則的保護。