案例事實：

     阿哲向小黃承租一間房屋經營店面，阿哲承租後裝潢完畢後開幕，開幕不到一個月卻因承租地點因有私接電錶一事而遭地方政府都發局稽查並強制拆除，導致阿哲承租地點無法使用電，而無法營業，阿哲向小黃表示店面無法使用電不能營業，小黃向阿哲表示「目前尋找建築師回復供電，這段期間暫免給付租金」。

    阿哲因為小黃遲遲未將建築物復電導致無法營業，只好另覓他處，並向小黃發存證信函表示終止租賃契約，阿哲因而受有營業、拆遷費用及營業設備等損失，遂向法院提起訴訟向小黃請求200萬元損失。

法律評析：

房東未告知出租建物是違法私接電錶，違反附隨義務

    契約成立生效後，債務人除負有給付義務外尚有附隨義務。所謂附隨義務，是在履行給付義務之外應確保債權人人身或財產上利益，是於契約展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第 227條第1項不完全給付債務不履行之。

     小黃與阿哲簽訂契約時並未告知建築物係違法接電，導致阿哲再投入店面裝潢成本時完全不知悉店面因違法私接電錶將可能面臨隨時無法使用電之風險，此乃阿哲承租房屋時的重要資訊評估，未免承租人再投入相當成本後因而遭停電導致付出心血付諸流水，出租人就違法接電附有告知義務。

簽約時就告知違法接電，期間遭強制拆除電表，房東仍然違反給付義務

     民法第423條規定「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」而本案例小黃與阿哲承租房屋之目的既然作為營業使用，房屋當然須有電力可使用，小黃既然身為出租人，除了交付房屋時房屋需有電力可使用外，於承租房屋期間自應有保持房屋有電力可使用，就算阿哲再承租時知悉建築物是違法接電，雙方又未就違法接電可能隨時面臨遭斷電之危險，小黃仍應依民法第423條規定維持建築物有電力可使用，如於承租期間遭斷電，小黃仍應負不完全給付之責。

承租人終止租賃契約

     民法第423條規定「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」此為出租人的主給付義務，在本案中，租賃建物無電力可供使用是小黃違反契約之給付義務，依民法第254條「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」阿哲發存證信函要求小黃盡快復電阿哲取得契約終止之權限，阿哲於3月後向小黃發存證信函表示終止租約，阿哲是合法終止租約。

承租人可以請求的損失項目

民法第216條規定第1項「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」第2項「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」

1.拆遷費用：

    如果因出租人不完全給付致終止租約，因終止租約所生的拆遷費即屬承租人之損害。

    但本件雙方已有約定「終止租約或租賃契約期滿，承租人應將房屋回復原狀不得向出租人主張任何拆遷費用。」依契約自由原則，契約當事人自應受該

2.裝潢費用：

    阿哲主張裝潢費用共支出118萬元，剛裝潢完畢卻因房屋無電力可供使用，導致須拆遷承租房屋造成裝潢支出完全無法回收。

    損害賠償僅係回復受損害時之狀態，法院會依照裝潢計算使用折舊及租賃契約到期後裝潢無法回收計算損失，而裝潢之折舊法院則會依照行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率規定作為計算折舊之標準。本件法院計算折舊後認定阿哲受有55萬之損害。

3.所失利益(營業所得利益)：                                                                 

    阿哲主張自租賃物斷電後至其搬遷共6月無法營業，依國稅局就理髮業、美髮業之每月銷售額計算方式為(工作人數x每人每日平均工作量x平均消費單價x每月營業日數)依核定課稅繳款書上所載3個月銷售額為37萬事未扣除成本，依同業淨利率為24%，認定阿哲每月利潤損失為88,800元，6個月分無法營業，阿哲共損失53萬。