前言：

      購買預售屋價格更優惠，因此也多有選擇購買預售屋，但預售屋經常有糾紛，常見的糾紛有遲延未完工、一屋二賣、房屋施工不完善導致地面不平整或漏水等問題，在法律上到底該如何處理呢？本文就前述列舉常見爭議類型，並簡要說明之，考量篇幅分為上、下篇，本篇先就建商逾期交屋以及一屋二賣說明之。

預售屋逾期交屋

      工程期間動輒2、3年，期間會發生什麼事往往難以預料，所以遲延交屋是最常見的，通常都會和建商購買預售屋，而其契約通常是定型化契約，內容都會有遲延交屋按日計違約金，其違約金是按已繳納金額的0.05%（內政部公告-預售屋買賣定型化契約），但是如果施工期間遇到不可抗力的事而遲延，那該段期間就不能請求違約金，例如近兩年有許多因新冠肺炎施工人員感染，為避免群聚而遭該縣市政府勒令停工導致遲延交屋，勒令停工的期間就屬於不可抗力事件。

一屋二賣
      所謂一屋二賣，就是同一間房屋先後（或同時）賣給兩個人，不管是先後或是同時，這兩個買賣契約都是有效的，而建商不可能可以履行兩個契約（移轉房屋所有權），所以一定有一個契約無法被履行，購買預售屋只是債權，而債權在法律上並沒有所謂先來後到的問題，並非預售屋契約成立在先的就一定可以優先被履行，法律上著重的是，哪一個買家優先取得不動產所有權，先成立契約的不能向後手主張房子要移轉給自己，只能轉向建商請求建商負契約責任，而建商履行後者所享受的契約利益遠大於違反前契約所要負的契約責任，所以當不動產價值上漲時，就會有建商會賣給後面的人並且移轉所有權，而造成這樣的結果對先成立契約的人非常不公平，因為建商在建造房屋之初可能資金不足且有信用風險(過不了槓桿而倒閉無法繼續建造)，因此以較便宜的價格吸引他人簽預售屋契約並先收一部份款項以因應建造之初之資金周轉，而消費者在建造之初亦承擔建商的信用風險，然而建商卻在房屋建造完畢後以更高的價值買給他人，有鑒於此內政部公布的定型化契約要求建商要提供履約保證證機制。

       如果真的遇到建商一屋二賣，自己的債權（預售屋契約）不能被履行時，購屋者可以依照民法第226條第1項因建商給付不能而請求損害賠償並依依民法第256條解除契約，或者，如果建商貪圖履行後手所得的契約利益，其實可以選擇不解除契約，而類推適用民法第225條第2項代償利益，支付價金並向建商請求後手購屋所支付的價金，雖然代償利益是否包含交易上利益學說上有爭議，但實務大多肯認可以請求交易上的利益，最高法院106年台上字第696號判決即表示：民法第225條第2項所定之代償請求權之立法目的，係基於衡平思想，旨在調整失當之財產價值分配，保護債權人之利益，使債權人有主張以債務人對於第三人之損害賠償請求權或受領自第三人之賠償物代替原給付標的之權利，其因不可歸責於債務人之事由直接轉換之利益（如交易之對價）與損害賠償，發生之原因雖有不同，但性質上同為給付不能之代替利益，應類推適用上開規定，得為代償請求權之標的。

以下試說明一例：

甲向A建商購買預售屋，價格為500萬元，約定三年後交屋，期間不動產價值上漲，在房屋建造完成並取得使用執照，A建商隨即以1000萬賣給乙並移轉所有權登記，甲此時可以選擇向A建商解除契約並請求損害賠償，或著，給付500萬元給A建商請求建商給付1000萬元代替履行原契約（移轉所有權登記）。

 續-預售屋糾紛，消費者應如何自保？(下篇)