地產女王張淳淳,2006年間用胞姊名義以625萬元買下北市民生東路5段房屋,後於2011年以1170萬元轉手賣給男子林忠賢和女子連秀茹後,二人隔年再轉售賴姓男子,賴男要轉賣之時才發現該屋是凶宅,並以1060萬元賤價賣屋,因此提告請求張等人連帶賠償價差410萬元。 台北地院審理後認為,張等人只知屋內曾有人燒炭送醫後死亡,不知在屋內自殺,昨判張淳淳等人免賠。
資料來源:中國時報
明明是凶宅,何以法官不判賠?
在法律評析本案例之前,民眾應先對凶宅之認定有一定的瞭解,以及買受人購買到凶宅有什麼權益可做主張,以下便先就此二部分做說明:
凶宅並非法律名詞,並沒有具體標準,實務上法官對於凶宅之認定係以民法上「物之瑕疵」概念予以評價,所謂之凶宅,一般都是以房屋市場通常交易的觀念,是指曾經發生凶殺或自殺致死事故的房屋,雖然房屋未有物理性損傷或降低減損房屋之通常效用,然而依社會民情,大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件,多存有嫌惡畏懼心理,將造成心理層面造成相當之負面影響進而降低居住品質。除此之外,該等房屋標的,均會嚴重影響購買意願及購買價格,造成市場接受程度及交易價格低落,因此可知屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事,是屬於房屋交易之重要資訊,嚴重影響影響房屋交易價值,應此實務上認係交易上之重大瑕疵。
若出賣人故意隱匿不告知該屋為凶宅,刑事部分恐成立詐欺取財罪,另外於民事上買受人可向出賣人主張「物之瑕疵擔保責任」請求減少價金或解除契約,然而法院對於解除契約認定較嚴謹,因為解除契約對雙方影響程度相當大,必須要綜合考量雙方交易過程,是否有達到顯失公平之程度,才會認定買受人主張解除契約有理由。
本案之爭執點在於,出賣人是否知悉「凶宅」一事?
民法關於買賣以及物之瑕疵擔保責任,出賣人除負有標的物移轉占有予買受人之義務外,其就標的物移轉占有前之標的物相關使用狀況、瑕疵等情形,亦負有忠實告知買受人之義務,如出賣人明知有瑕疵情事卻消極隱匿未告知,或因過失不知該瑕疵情事者,應任出賣人就該瑕疵,負擔故意或過失之債務不履行責任。
本案經過法院調查後,被告張淳淳亦僅受最初賣方李女告知原屋主是在送醫途中死亡,並且張女嗣後受鄰人告知系爭房屋為凶宅,尚對李女提起返還不當得利之訴,然因無法查知是否該屋卻屬凶宅而撤回起訴。 法官在審理本案時,轄區警方電腦內並沒有相關紀錄,法院是經過一番繁瑣的調查程序,最後才查到屋內確實有人自殺死亡,遑論一般平民能夠查到,因此認定張淳淳等人賣屋時,確實不知屋內有人是非自然死亡,判張女等人免賠。
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