案例事實

在房地產交易市場及實務經驗，若房屋為凶宅，均會影響購買意願及購買價格，使該標的物之市場接受程度及價格之低落情形，在客觀上已非一般適於居住之標的。倘賣方明知房屋為凶宅，卻刻意隱瞞，導致房仲業者於「不動產標的現況說明書」，是否為凶宅一欄勾選「無」，此舉即為「使用詐術」之行為，爾後房屋出售時，賣方則應成立詐欺取財罪。

黃日清（化名/被告）為專業投資客，於民國（下同）99年6月5日間買進坐落當時臺中市大雅區○○段○○地號土地（應有部分2000分之72）及坐落其上門牌號碼臺中市大雅區○○路○○巷○○號1樓之建物（下稱系爭房屋），並於同年7月16日將系爭房地出租於戴玲玲（化名/案外人），詎料戴玲玲入住系爭房屋後，於同年10月28日在系爭房屋中燒炭自殺身亡。嗣後，黃日清為求順利將系爭房屋脫手，委託仲介業者出售系爭房屋，被告於仲介業者進行「不動產標的現況說明書」之一問一答登載時，隱匿系爭房屋為凶宅之事，而使仲介業者於該說明書之「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「無」。本件委託人後來於102年5月20日向被告買受系爭房地、並入住後，發現常有無法解釋之事情發生，深感居住不平安，因而察覺有異，經向鄰人打聽後始知戴玲玲曾在該屋內燒炭自殺身故之事而悉上情，於是委託本所律師提出刑事告訴。

一般社會大眾對凶宅避而遠之，買賣、租賃時應詳實告知

一、所謂「凶宅」，係指「曾發生兇殺或自殺致死情事」之房屋，此一因素雖未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對於居住其內之住戶，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，與周遭環境相較，買賣價格會有顯著低落情事，在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會影響購買意願及購買價格，使該標的物之市場接受程度及價格之低落情形，在客觀上已非一般適於居住之標的。

律師主張

一、本案被告原辯稱：其根本不知戴玲玲曾在系爭房屋內燒炭自殺身故之事；然而此點顯然違反經驗法則，楊律師傳喚相關證人，證明被告曾請人至系爭房屋內施行法事，此舉足證被告明知系爭房屋已為凶宅之事。

二、此外，本案被告另辯稱：系爭房地之「不動產標的現況說明書」，內容皆係房仲業者自行填寫，因此其並未使用詐術使告訴人陷於錯誤；然而此點並不足以採信，因為實務上仲介業者在進行「不動產標的現況說明書」之一問一答登載時，最後一定會再請賣方確認並簽名，被告既然明知系爭房地在其產權持有期間曾發生自殺致死之非自然身故事件，且亦有機會檢視「不動產標的現況說明書」之內容，則被告必定是刻意隱瞞，才會導致房仲業者於該說明書之「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「無」，此舉即為「使用詐術」之行為。

檢察官起訴被告涉嫌詐欺罪、並遭法院判處有期徒刑一年八個月

本件被告犯後否認使用詐術一事，但經由楊律師聲請傳喚相關證人（包括仲介業者、自殺死者之親人、系爭房屋之鄰居等）、證明待證事實後，法院判處被告成立普通詐欺罪，諭知有期徒刑1年8月。

相關條文

刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金」。