購買法拍屋 須多做功課

朱先生第一次租的房子,租金便宜,但房東因兒子結婚而不續租。後來租的公寓,則是因為樓上嚴重漏水,而樓上住戶和房東各執一詞,吵著要對方自行修理,紛爭無法解決,於是朱先生一家人只好搬家,只是一再搬家,讓朱先生煩不勝煩,打算買屋自住。

某日,朱先生在報紙上看到某名人委託他人向法院投標,買下位於台中市區的一間法拍屋,買價遠比市價便宜不少。心動之下,朱先生從網路上查詢資料進而打來事務所詢問關於法拍屋代標的訊息。

法律評析

購買

  • 法拍屋一直有很多潛在誘因吸引欲購屋的消費者,但是購買法拍屋的程序與諸多需要處理的法律事宜又常常令許多人望而卻步,甚至令有些已購買問題法拍屋之購買者頭痛不已,以下將簡單說明購買法拍屋時需要注意的幾項重點,以方便欲購買法拍屋的人能更進一步認識『法拍屋』。如有需要,建議實際
  • 諮詢律師等專家比較妥當。

    1. 租賃權問題:查明標的物是否有租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。
    2. 點交問題:所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。
    3. 抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」,可避免日後的產權糾紛。
    4. 優先購買權:查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一旦有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。
    5. 產權移轉限制:注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅),若想投標之標的物有條件限制,要先查明轉移的條件是否相符。

    參與法拍投標步驟及應注意事項

    1. 取得法拍屋資訊:除了法院公告欄會於拍賣前14天刊出公告外,另可由報紙、網路查詢及顧問公司取得相關資訊。
    2. 評估還款能力及籌措資金:標購法拍屋,依規定投標人須繳納20~30%的保證金,超過1萬元者得以當地台銀支票繳納,未得標者法院退還投標人。又得標後須在7天內繳清拍賣價金之尾款,以取得「不動產權利移轉證明書」,再辦理過戶,因此資金籌措必須事先規劃。
    3. 選定拍賣物件:依個人需求及負擔能力選定適合標的。
    4. 勘查現場:親赴現場勘查,以瞭解
      • 標的物之標示與形狀
      • 臨路狀況與面寬是否有違建或地上物
      • 是否有第三者占用,而影響點交
      • 周邊環境是否適合同時調查同類型的房子價值,以評定是否值得購買
    5. 投標:法拍屋的拍價訂定大約低於市價二、三成的保證金,保證金在新台幣1萬元以內者,得以千元大鈔放進封存袋內,超過1萬元者,得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票,放進封存袋內,將袋口密封,並在封口處簽名或蓋章,未得標者,法院開標後如未得標,可於投標當日領回保證金。
    6. 開標:投標當日由競標者中出價最高者得標。
    7. 流標:競標者投標價均低於底標,或無人投標謂之。
    8. 得標:應在7天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款。
    9. 取得「不動產權利移轉證明書」。
    10. 辦理所有權移轉登記:取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅,持稅單、收據、權利移轉證明書、身分證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。
    11. 向銀行申請貸款:辦妥過戶取得不動產所有權,可向各金融機構辦理抵押貸款,最高可貸金額為拍定價八成,另得信用貸款一成。
    12. 租賃權問題:查明拍賣標的物是否有租賃權存在,法院有無排除。
    13. 抵押權問題:一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。
    14. 點交問題:標地物如有人承租或被占用情形,法院通常都不辦理點交,標購人須與占用者協調,在過程中較麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。
    15. 標購資格:考量標地物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農地等),瞭解本身是否符合資格才去投標。
    16. 優先購買權:查明該標地物是否有其他人有優先購買權,如地上權人、共有人、承租人等。

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