劉媽媽帝寶屋爭議案

本案中檢察官為何能為不起訴處分,又本案中承租人是否能主張買賣不破租賃原則,本文以下分析說明之。

不動產投資大戶「劉媽媽」劉月釵標到帝寶法拍屋,不滿自稱租下該屋的林富慧兒女遲不搬家,告上法院。台北地院認定林女簽的租約無效,不適用「買賣不破租賃」原則,判決劉媽媽勝訴。

這戶帝寶法拍屋,所有權人原本是山霖國際公司,負責人林富慧入監服刑,山霖公司因債務問題,房子被法拍。劉媽媽在今年二月以二億七千多萬元高價標下,但林富慧的兒女仍住在屋內,劉媽媽提告竊佔,檢方處分不起訴。

劉媽媽再提民事訴訟,要求搬家及付房租。林富慧指稱,五年前就帶兒女搬進帝寶,她代表山霖公司和自己簽約,租期六年、月租五十五萬元;山霖公司董事長換成徐世芳,又和她重簽五年租約,租金已付,房子轉讓,租約有效。

法官認為,林富慧以山霖公司董事長身分和自己簽約,違反民法「禁止自己代理」的規定;二次簽約也未經公司監察人追認,因此無效,林富慧及兒女須騰空房子返還劉媽媽,並自該屋拍定日起,按月支付十四萬二千多元的租金。

法律評析

本案檢察官為不起訴處分部分

關於劉媽媽提告的竊佔罪是規定在刑法第320條第2項,檢方為不起訴處分,是因為刑事訴訟法第376條所規定,不得上訴第三審之案件中,有包含前面所提到的竊佔罪,所以依照刑事訴訟法第253條的規定,檢察官可以參酌刑法第五十七條的規定裁量是否起訴。

本案買賣不破租賃原則的適用

至於買賣不破租賃部分,則是因為要適用這個原則的前提必須是買賣契約有效存在,而契約簽訂當時既然林富慧為山霖公司的董事長,應該不可以以該公司之代理人與自己簽訂契約,這樣將會違反禁止自己代理之規定,這個在民法106條有明文規定,又違反禁止自己代理的效果為何?依照最高法院85台上字第106號判決的意旨來看,該規定既非為了保護公益而設,自非強行規定,如有違反,其法律行為並非當然無效,而是必須經過本人事後承認,才有效力,所以在本案中,法官才會認為,二次簽約皆沒有公司的監察人追認,所以該契約為無效。