一、前言

    小安透過租屋交易平台找到房東太太，雙方簽訂以a土地做為標的物的租賃契約，5個月後，安安未申請建照逕自在a土地上蓋b房，房東太太就因資金需求，出售a土地給小嘉。小嘉取得所有權後認為，舊房東與小安原先簽訂的租金太便宜，因此跟小安表示需要調漲租金，否則就會主張合約無效、解約，並要求返還a地。此時小安可以如何主張?

二、律師解說

    (一)、民法425條所有權讓與不破租賃是什麼?

    1.依民法第425條:「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」本條的目的在於保障承租人，因為承租人與出租人相較起來，較為弱勢，故讓承租人租賃契約原先的僅具債權效力強化為物權效力。又本條多數人會口語化為「買賣不破租賃」，但法條文義為「所有權讓與第三人」，所以該租賃房屋是以買賣或其他方式而移轉讓與所有權都適用本規定。

    2.另外依同法425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」若所簽訂的租約不定期租賃契約(即租約未約定期限)，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，主張所有權讓與不破租賃。

    (二)、違章建築有無民法425條所有權讓與租賃之適用?

    1.所謂違章建築，依違章建築處理法則第2條：「違章建築為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築，機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」亦即沒有獲得主管機關給核發建築執照，就擅自建造的建築就是違章建築。

    2.因違章建築無法辦理第一次保存登記，導致賣方將違章建築轉讓給買方時，亦無法辦理所有權移轉登記，實務上為了解決此問題，因而發展出「事實上處分權」的概念，依最高法院67年第2次民事庭總會決議認為，違章建築之讓與，雖不能辦理移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。因而違章建築交易雖不能辦理所有權登記，仍能為事實上處分權之移轉。

    3.民法425條之文義「所有權讓與不破租賃原則」，在「事實上處分權」是否亦有適用，白話來說，承租人可否主張民法第425條對抗買受違章建築而因而取得「事實上處分權人」？

    (1).舊實務見解採取否定說，最高法院69年度台上字第720號民事判決 民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件。不動 產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記， 縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人 已取得系爭房屋之所有權，應無民法第425條規定之適用。

    (2).現今實務見解認為，臺灣高等法院103年度上易字第1177號民事判決認為，前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」， 解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。故新的實務見解，認為事實上處分權與所有權人之權能，沒有什麼差別，因而有民法第425條之適用。