租賃契約終止後,房客賴在房屋裡房東可以如何處理?
  • 本月1/3、1/10(五)台中地區-免費與律師面對面討論案件~ 名額有限,趕緊來電預約,或加入事務所官方Line了解活動詳情~
  • 案例事實:

        小明向小華租房,租賃契約期間約定兩年,每月7000元,收押金一月小明一直都正常繳費,兩年後租約到期小華覺得小明是一個穩定的房客而小明也繼續支付租金,因此雙方並未重新簽約,然而過了半年後,小明向小華表示經濟能力不佳,因此每月只給1000到5000元,小華一年後不想再繼續租給小明,因此寄存證信函給小明表示終止租約並應於20日內搬離,過了20日後小明仍未搬離且也未繼續支付租金,小明已積欠租金已達30,000元,此時小華該如何處理?

     

    法律評析:

     

    租賃期間屆滿,未重新簽訂契約視為不定期租約

        依民法第451條規定「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」小明、小華租賃契約期間屆滿,小明繼續支付租金,小華也繼續收租金,小華收租金就可以認為默示同意,此時租賃契約就會成為不定期租賃契約。如果要終止租約,就須依土地法第100條第3款規定「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時」在實際上,一般都是收2個月租其作為押金,依土地法規定承租人必須積欠達4月租金才可終止租約。

        依本例情形,因為小華只收小明一月租金作為押金,而小明每次繳租金均未達約定金額積欠租金累積金額已達30,000元,小華在小明積欠房租達21,000元時即可向小明終止租約。

     

    房客賴在房屋不搬走—提遷讓房屋

         房東合法終止租約後,依民法第455條規定「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」房客即應返還房屋,不得拖延,但房客來在房屋不搬走的租賃糾紛也很常見,房同此時應向法院提起遷讓房屋訴訟,房東此時還可一併請求租約終止後繼續使用房屋相當於租金之不當得利。

         此類訴訟為簡易程序,也就是第一審唯獨任法官、二審為地方法院合議庭,第二審原則上終結,除非係訴訟標的逾新臺幣150萬元,當事人認為第二審裁判適用法規顯有錯誤,且涉及原則上重要性之法律見解,經原判決法院之許可,得向最高法院提起上訴。

       

     

    持勝訴判決執行遷讓房屋訴訟

         房東需持判決書向法院聲請強制執行,院審查符合執行形式要件時,就會向債務人發函要求其自動履行命令,命債務人於15日內搬離,如債務人仍未履行,法院就會安排時間到現場勘驗(確認執行範圍),執行當日如債務人在場則要求債務人自行取走或由搬運工人將之載至債務人所指定地點;如債務人不在場,則將屋內物品造具保管清冊後清空並置放於保管場所。若債務人所有物品均已搬離即可點交與債權人接管,自行換鎖。

     

     

    歡迎來電諮詢:04-2375-6755