談「袋地通行權」

什麼是袋地?家門口被擋住出不去,袋地的所有人能否主張通行權?本文以下試舉一例,並分析說明之。

案例事實:

A、B、C是某社區住戶,多年前購屋時,建商說大門前即將開闢道路,通行沒問題,A、B、C不以為意。日前D突然出現,自稱是地主,社區大門入口屬其所有,準備在該地蓋房子。若A、B、C執意以此出入口作為道路使用,將涉及刑法竊佔等罪嫌,並揚言架設圍籬阻其通行。經查,D確實是社區大門出入口土地所有權人,下列問題如何解決?

(一)社區住戶A、B、C等人是否可以對D主張通行的權利?

(二) 承上問題,D可以主張何等權利?

(三) D提出條件,稱若社區住戶願意支付合理的使用費將允許使用,但社區住戶A、B、C等人拒絕付費,D可否禁止其未來繼續通行?

(四) 由於A、B、C態度堅決,D欲對其提起侵權民事賠償,追索之前所受的損害?

 

案例分析:

一、法律概念說明:

「袋地」實務上並非少見,指的是土地四周皆不通公路之土地,稱之為「袋地」,另外,有一種情形,土地雖有其他道路可通公路,但費用過鉅,具有危險或非常不方便(學說稱為準袋地),如要攀爬危岩,涉水急流等。對該等情形,主張通行權者,一般稱為「鄰地通行權」民法第787條第1項對此有規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人任意行為所生者外,土地通行周圍地以至公路。」至於因通行權之存在對通行地造成負擔同條第2項規定通行權人對於通行地因此所受之損害,應支付償金。這裡所稱之償金是為了填補通行地所有人所受之損害,屬補償性質,就算通行權人未為給付,鄰地所有人也不可以主張同時履行抗辯來禁止其通行。

二、本文按問題說明:

(一) 依前面所述,社區無對外聯絡道路,必須通過該出入口才能進出,符合民法第787條第1項「土地因公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時」的要件。而且,A、B、C是聽信建商所說才購屋,但道路未興建並非A、B、C等人所造成,所以A、B、C可對D主張袋地通行權。

(二) 通行權存在對通行地造成負擔,所以通行權人A、B、C對於通行地因此受損害應支付償金給D。

(三) D不可主張ABC不支付償金就禁止ABC等人未來繼續通行:

這是因為償金具補償性質,不是通行土地的對價,所以就算通行人不支付償金,通行地所有人也只能依債務不履行規定請求支付償金,不可主張同時履行抗辯權,禁止通行權人通行。

(四) D可以向A、B、C請求之前通行該出入口應負為負的償金,不過不是提起侵權民事賠償,因為袋地通行權是依法律規定合法行使權利,通行地所有人D有義務容忍A、B、C通行。所以請求之前通行的償金應依據民法不當得利的相關規定。