案例事實

所謂居間，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，民法第565條、第568條定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。

原告與被告於102年5月18日簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定由原告居間仲介被告所有座落於臺中市4筆土地，委託價格為新臺幣4,878萬元，委託銷售期間自102年5月18日至同年8月18日。嗣經訴外人即原告之銷售業務人員甲多日努力，訴外人乙有意願購買系爭4筆土地，因而於102年6月5日與原告簽訂買方議價委託書，同意以4,878萬元購買系爭4筆土地，並支付議價金100萬元之支票1紙以為保證，委託議價期間為102年6月5日至102年7月4日。嗣後被告與買方乙於102年9月18日簽訂系爭4筆土地買賣合約書，被告依約自有給付服務報酬之義務，並於同年10月4日簽立佣金支付同意書予原告，保證支付原告服務報酬1,951,200元，惟被告竟違約未給付報酬，且經原告以存證信函催告履行給付義務後，仍置之不理，原告乃委請楊律師提起請求給付報酬之訴，以實現原告之權利。

一、我方主張：

(一)按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。

(二)原告與被告所簽訂的專任委託銷售契約書，其中有約定：「買賣成交時，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之四（含稅）」第10條約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應一次全額付與受託人：(3)經由受託人曾經仲介之客戶名單，而於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶成交。」則被告既有於委託期間屆滿後三個月內，與原告曾仲介之客戶成立系爭4筆土地之買賣，依上開約定，原告縱未於委託期間內完成委託居間仲介銷售之行為，被告仍應支付服務報酬予原告。

(三)被告雖辯稱因可歸責於買方之事由，嗣後已解除系爭買賣云云，然此既非可歸責於原告之事由所造成，且依前揭判例要旨，縱使契約因故解除，原告仍有權請求被告給付居間報酬。

(四)關於被告抗辯報酬數額過高的部分：

1.按民法第572條前段規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」其立法意旨為居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。

2.查原告所應得之服務報酬業已載明於系爭專任委託銷售契約書第5條第1項，與社會上一般仲介業者所得請求之報酬率相較，並無過高之情形，且本件買賣自被告委託原告仲介，終至被告與簽訂買賣契約，已有數月，且該案確實因此成交，已達成居間契約之目的，被告引據前開規定，請求酌減報酬，則被告就其有酌減請求之權之相關有利事實，即負舉證責任，本件被告未舉證證明該項居間報酬，與原告所任勞務之價值，有何為數過鉅失其公平之情形，被告之抗辯自屬無理由。

二、被告抗辯：

(一)被告係於系爭專任委託銷售契約期間外與買方成立買賣契約，原告並未於系爭委託銷售契約期間內達成被告委任之事項，原告自不得向被告請領服務報酬。且買賣雙方嗣後因價金問題未談妥，已解除系爭買賣合約書，且係可歸責於買方之事由而解除，被告與買方間之土地買賣合約既已合法解除，則原告自不得依委託銷售契約書第5條第1項後段、第2項、第10條之約定，向被告請求服務報酬。

(二)縱被告應給付服務報酬，然被告與買方間就系爭4筆土地之買賣合約書尚有履約爭議，系爭專任委託銷售契約之目的並未達成，是被告認原告以買賣契約實際成交數額總價百分之4計算服務報酬過高，自得依民法第572條之規定請求法院酌減。

勝訴，被告應給付原告新台幣1,951,200 元

經楊律師詳細審閱雙方委託銷售契約約定的條款，並援引相關法條依據、法院見解，法官認定縱使被告與買方契約已解除，仍不影響原告服務報酬的請求權，故判決被告應給付原告1,951,200元。