法拍買到大樓公設區域 法院判住戶免返還

      報載甲建商將其名下所有之A大樓分別出售給買受人乙1~乙20,並簽定一委託代管合約書,同意提供甲建商自己保留的A大樓一樓~地下二樓,作為該社區的公共空間使用,後成為社區的會客室、會議室、警衛室、管理室、視聽室及健身中心等公設。之後,甲建商所有的一樓~地下二樓遭甲的債權人丙聲請查封拍賣,由丁建設公司拍定買受並辦妥建物移轉登記,丁建商遂以住戶乙1~乙20無權占用所有物為由,依民法第767條訴請返還。

      歷經一審、二審並上訴三審,丁建商的請求遭駁回,理由在於最高法院認為該建物查封、拍賣時皆標示使用現況及用途,任何人均可查知,丁建商透過拍賣取得該建物,自應可知悉該建物不點交,且應受甲公司及住戶的約定所拘束,應繼續提供給住戶做公設使用。

法律評析

     

  • 公寓大廈產權複雜,也連帶影響住戶權益,早期經常發生的案例是明明是住戶,卻沒有停車位產權並遭管委會拒絕使用的問題,近日也有公共設施部分遭第三人買走,訴請住戶返還公設由買受人管理使用的案例,停車位是因為涉及「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」,其中增設停車位、獎勵停車位的車位所有權人可能是外人,身為住戶卻沒有車位可使用而發生的車位糾紛。

          而本件是涉及大樓住戶就公設區域沒有產權時發生的糾紛,雖然甲建商和住戶有約定供作社區公共空間使用,但是公設買受人丁建商是否應該受該約定拘束?換句話說就是雙方當事人間債權債務的約定,是否拘束繼受人,此即所謂「債權契約效力相對性的原則及例外」。

          民法上有「債權行為」及「物權行為」,前者是指一方當事人得向他方當事人請求特定行為或給付,債的發生原因包括無因管理、不當得利、侵權行為及契約,而債權契約最大特色是「相對性」,只能就債權債務關係的雙方當事人發生效力,故又稱為「對人權」;物權行為則指以發生物權法上效果的行為,其中包括所有權的移轉、抵押權的設定,和單獨行為(如所有權的拋棄),而物權最大的特色在於具有絕對排他的效力,稱為「對世性」,對任何不特定人都可以主張。

          債權契約以相對性為原則,但在例外情況下也會發生等同物權行為的效力,也就是可以對雙方當事人以外的第三人主張權利,例如民法第425條第1項的買賣不破租賃,在租賃契約符合一定要件下,新的房東必須承受原本的租約,不得調整租金或將房客趕走;還有民法第799之1條第4項區分所有人間的特別約定拘束特定繼受人的規定,也是債權契約物權化的一種。

          高等法院在該案例中認為,該大樓一樓~地下二樓的部份,有獨立出入口且性質上得獨立使用,且非屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部份,雖然甲建商售屋時和住戶約定該部份供作社區公共空間使用,而登記用途為供社區辦公室使用,但是所有權登記是專屬於甲公司所有,也未經過區分所有權人會議決議約定為共用部份,甲公司和住戶間的協議僅能拘束債權關係的雙方,因此透過法院拍賣程序購得建物的丁公司,並不受該協議拘束,丁公司得依

  • 民法第767條規定請求住戶將該建物返還。

          但是

  • 最高法院持不同意見,認為本案例符合「債權契約物權化」,民法第799條之1第4項規定,特定繼受人對於約定內容明知或可得而知時,繼受人應受該約定拘束,因為該建物在查封、拍賣時,有標示現況和供公共使用的用途,且於拍賣公告中註明「拍定後不點交」,任何人均可查知建物的使用狀況;另外,丁公司的法定代理人為社區住戶,明知甲公司和社區全體住戶有上述約定,丁公司仍願意購買,自應受該約定所拘束,丁公司仍負有提供該建物作為公設使用之義務,因此判決丁公司敗訴。

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