未保存登記建物不能成為抵押物

抵押權之標的物必須為已辦理登記之不動產始足當之,倘未為辦理登記之不動產,因無從為抵押權之設定登記,自不能為抵押權之標的物。

拿房地產借貸通常是土地和建物一起設定抵押權,惟許多標的物其建築物是屬於未保存登記,透過代書辦理抵押權設定,在其約定記載事項:「本抵押權含無產權登記之建物」,紛紛遭受法院執行處作分配表時剔除的債權。

法律評析

不動產未辦理保存登記,不得設定抵押權

按不動產物權,依法律行為取得、設定或喪失及變更者,非經登記,不生效力,民法第758條定有明文。而所謂登記,係指不動產物權之變動事項,依土地法及土地登記規則,完成登記程序,記入登記簿而言,最高法院33年上字第5378號判例可供參照。而抵押權乃指對於債務人或第三人不移轉佔有而供擔保之不動產,得就其賣得價金受清償之權,屬擔保物權,是因設定取得抵押權,當然必需辦理登記始生效力,且抵押權係為擔保債權之清償而設定,是其標的物必須具讓與性,於債務不受清償時,方能變價以滿足其債權,亦即抵押權之標的物必須為已辦理登記之不動產始足當之,倘未為辦理登記之不動產,因無從為抵押權之設定登記,自不能為抵押權之標的物。

故未辦理保存登記,自無從辦理抵押權設定登記,縱其約定記載事項:「本抵押權含無產權登記之建物」,因違反前揭民法強制規定而不生效力,謂抵押權效力不及前揭未保存登記。