消費者要求解約求償時,須注意催告程序

本案中,雖然建商違約,但法院指出,依雙方契約約定,賣方違約時,經買方催告相當期間,仍未能改善時,買方才能解約。亦即消費者應先踐行催告限期履行之程序,始有解除契約之權利。

簽不動產買賣契約後,如果有一方違約,另一方當事人可以要求解約求償,但須注意踐行催告程序,催告對方限期改善或履約;為了舉證方便,催告方式在實務上大多會以『存證信函』進行,但寄存證信函時,要注意不要寫錯對方名字,而且一定要使用「回執聯」,讓對方在「回執聯」上簽名,如此在往後進行訴訟時,將可避免舉證的困擾。

法律評析

先催告才能解約

林姓女子在民國九十五年八月與瓏山林建設簽約購買「大直UpTown」預售屋,林女表示,「大直UpTown」預售屋土地係屬科技工業區Α區,依法不允許園區建物供住宅用途使用,建商竟混充為住宅使用之規劃出售,明顯不合法,臺北市政府乃以瓏山林建設違反公平交易法,送請行政院公平交易委員會處理,並在尚未澄清此部分疑慮前不予核發使用執照,足見建商係因可歸責於自己之事由,致未能於約定期限前取得使用執照,建商自應負責賠償。

台灣高等法院認為,內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中只有「開工及取得使用執照期限」,並沒有「申請」使用執照之約定,建商已經違反內政部的規定。依雙方買賣契約規定完工日應在九十七年七月三十一日之前,再參酌使用執照申請流程處理時限所需約僅一個月期間,以九十七年七月三十一日完工日加計一個月,建商必須於九十七年八月三十一日前取得使用執照,但建商到九十八年七月二十九日才取得使用執照,建商顯有遲延違約之事實。

雖然建商違約,但法院指出,依雙方契約約定,賣方違約時,經買方催告相當期間,仍未能改善時,買方才能解約。亦即林女應先踐行催告限期履行之程序,始有解除契約之權利

 

資料來源:住展房屋網