依民法第451條,租賃期限屆滿後,若房客仍繼續居住使用租賃房屋並按時繳納租金,而出租人沒表示反對意思者,視為雙方改採「不定期限租賃契約」。此時,如果房東要終止契約時,就要受《土地法》第100條的限制,限於房東收回自住或重新建築,或是房客轉租他人或積欠租金達二個月以上,房東才能終止租約。
小吃店老闆莊男十一年前,向顏男承租地下室經營小吃店,約滿後雖未續約,莊仍按月繳租金一萬四千元,但顏男前年摔傷成植物人後,女兒欲收回房屋被莊拒絕,因此打官司代父討屋,但台北地院認為,顏男約滿未續約仍照收租金,視為「不定期租賃契約」,判顏家敗訴,全案可上訴。
房屋租賃契約可分為「定期租賃契約」或「不定期租賃契約」,前者租賃期限屆滿,雙方間的租賃關係即終止,但依民法第451條,租賃期限屆滿後,若房客仍繼續居住使用租賃房屋,而出租人沒表示反對意思者,視為雙方改採「不定期限租賃契約」。不定期契約代表雙方沒有約定租賃期限,如果房東要終止契約時,就要受《土地法》第100條的限制,限於房東收回自住或重新建築,或是房客轉租他人或積欠租金達二個月以上,房東才能終止不定期租賃契約。
凡是採取定期租賃方式訂約,即使租賃超過十年,只要租賃期限屆滿,房東就有權利請房客搬家,不可能發生房客可住到想搬家為止的狀況。為避免爭議,最好將內容訂有「承租人應給付如契約所載之房屋租金,如不履行時應逕受強制執行」之租約,拿到民間公證人或法院公證處公證,較不會發生糾紛。
房仲違反「據實報告義務」,應負賠償責任