案例事實

出租人欲終止房屋租賃契約，取回出租的房屋，如果以承租人欠繳租金為理由，出租人須先定相當期限催告承租人繳租金，而且還要遲付租金的總額達二個月之租額，才可終止房屋的租賃契約。倘租賃契約有約定，未經出租人同意，不得將房屋之全部或一部轉租，否則出租得終止，則出租人得以此為由提起終止租約，遷讓房屋之訴訟。

黃利旺人住北部，基於理財需要，在台中投資買了一間店面，出租給他人營業做生意。承租人未經黃利旺同意將房屋一部分轉租他人，繳租金亦時常拖欠，黃利旺想終止租約，收回房屋，不知如何處理，故委託本所律師協助。

一、對方主張：

否認有將房屋轉租。都有按時繳納租金。

二、我方主張：

未經出租人同意將房屋之一部分轉租他人，可依契約約定終止契約。聲請傳喚承租騎樓之人到庭作證。

出租人欲終止房屋租賃契約，取回出租的房屋，如果以承租人欠繳租金為理由，出租人須先定相當期限催告承租人繳租金，而且還要遲付租金的總額達二個月之租額，才可終止房屋的租賃契約。黃利旺的案例尚未符合此要件。但因承租人將騎樓出租他人賣鹽酥雞，而租賃契約有約定，未經出租人同意，不得將房屋之全部或一部轉租，否則出租得終止。所以建議以此理由提起終止租約，遷讓房屋之訴訟。

勝訴，承租人須遷讓房屋

經傳喚證人到庭作證，確實以每月一萬元之租金承租騎樓賣塩酥雞。判決承租人須遷讓房屋。

律師建議：

房屋出租他人時常發生承租人欠繳租金或其他原因出租人欲提前終止契約取回房屋之情形。但透過訴訟程序取得執行名義往往耗時費力，建議將租賃契約作成公證。日後可不用打官司，直接取得執行名義。