前言：

      一般購買不動產最令人忌諱的就是房子發生過死亡事故，例如自殺、凶殺事件屬於凶宅較無爭議，但如果是意外墜落或天冷門窗緊閉空氣不流通造成易氧化炭中毒，此類事故會不會使房屋變成凶宅呢？行政院內政部函示表示：「指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，曾發生凶殺或自殺而死亡之事實，及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為」目前實務也多以此解釋來認定是否為凶宅，這邊要注意，法院認定是凶宅不會考量「兇殺、或自殺是否為賣方產權持有期間」這項要素，因為瑕疵擔保對出賣人是無過失責任。

       據此，意外墜樓或一氧化碳中毒意外死亡等事故，都不屬於凶宅，縱然不屬於凶宅一般仍然對於曾發生死亡事故的房子有所忌諱，所以雖然不屬於凶宅，但在市場交易價格上仍然會有影響，因此當買到有發生死亡事故的房屋時買方可否主張瑕疵擔保而解除契約？

◆瑕疵擔保

      買賣標的物的瑕疵有物之效用瑕疵及價值瑕疵，前者是指標的物欠缺通常或契約約定之效用，如購買保溫瓶卻無一般的保溫功能；而後者是指交換價值瑕疵最明顯的例子就是凶宅。標的物有瑕疵不代表一定就可以解約，大多情形只能減少價金，而不得解約，因為依民法第359第但書「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」要主張解除契約必須對出賣人而言未顯失公平，例如：購買海砂屋，買受人使用該建築物即有安全疑慮造成買受人有重大損害就有可能可以解除契約，如為凶宅，實務上仍會看其減少之價值比例，也有最高法院的判決認為凶宅減少價值僅25%不可主張解除契約，所以不是說只要被認定為凶宅都可以解除契約。

      瑕疵擔保是法定責任並不是強制規定，當事人可以於契約內特約排除、減輕、加重，當事人也可以就如果契約有約定何種瑕疵情形可以解除契約，如果明訂有發生非自然死亡事故即可解除契約，即可依照契約取得契約解除權，但契約內容必須明確，如果雙方如約定免除瑕疵擔保責任，而約定內容過於攏統，例如：僅約定現況交屋，法院任然會去認定標的物該項欠缺是否為瑕疵，賣方仍然須負瑕疵擔保責任。

◆實務案例說明：

       小李向阿志購買一戶位於7樓的公寓(A屋)，購買價格為800萬元，小李取得所有權後才得知，原來這間房屋原所有人因至屋外更換電熱器不甚墜樓死亡(之後經鑑定墜樓意外使房屋價值減少15%)，而阿志是原所有人的妹婿，小李不滿，主張雙方買賣契約明確約定「買賣標的物之主、附屬建築物部分並無發生凶殺或自殺致死之死亡情事，若嗣後發現賣方所言不實，賣方得解除契約。」而阿志在建築物有無發生自殺或凶殺部分勾選無，認為阿志刻意隱瞞而主張解除契約。

       雙方所爭執為，契約約定「買賣標的物之主、附屬建築物部分並無發生凶殺或自殺致死之死亡情事，若嗣後發現賣方所言不實，買方得解除契約。」所謂自殺或凶殺是否僅為死亡事故的列示事項？也就是只要是非自然原因死亡事故，買方均得也除契約？

◆本件最高法院認為：

       雙方締結之契約經阿志確認A屋未發生過「兇殺或自殺等非自然身故」，所指是否僅限凶殺或自殺事故所致死之情形抑或包括其他非自然身故之意外死亡，甚至包含於房屋內發生意外而陳屍於他處(本件：A屋意外墜落)，並不當然等可以認定雙方已就"未發生凶殺或自殺以外之非自然死亡事故亦為A屋應具備之重要品質" 達成合意而得做為解除契約之事由。

      然A屋曾發生墜樓死亡事件仍使A屋減少15%之價值，仍為瑕疵而得使出賣人承擔物之瑕疵擔保，買受人得請求該瑕疵所減少之價值，但不能解除契約。