一、前言

        台中市南屯區某間豪宅社區，2023年1月發生一起停車糾紛，一名張姓男子因私自把位於房屋南側的車庫門改成西側，由於此變更正好會擋到社區車道口，因此引發其他住戶強烈反彈，不過張男仍多次將車停在社區大門車道，讓人無法通行，後續管委會祭出「每小時罰1萬元」，但張男依然故我，因此雙方對簿公堂，台中地院一審張男須賠償145萬，台中高分院則改判125萬。(新聞來源:yahoo新聞)

        以下將探討，公寓大廈管理委員會，若自訂罰則，其效力應如何拘束居住於該大廈之住戶。

二、律師解說

        (一).何謂管委會、區權會與規約?

        1.管理委員會（簡稱管委會）：所謂管委會係指公寓大廈之區分所有權人選任住戶數人為管理會委員，所有權人會議決議事項及平常公寓大廈管理維護工作由管委會負責執行。

        2.區分所有權人會議（簡稱區權會）：所謂區權會係指公寓大廈區分所有權人為公寓大廈社區中所涉及住戶相關事務及涉及住戶權利義務之事項，而須由全體區分所有權人工同決議所舉行之會議。另依公寓大廈管理條例第25條:「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」故區權會是所有權人參與之會議，共同決定社區事務，每年至少開會一次。

        3.規約：指區分所有權人會議決議之所有住戶應共同遵守事項，木的再去保公寓大廈區分所有權人可以有良好生活環境與促進社區整體發展。而規約依公寓大廈管理條例第31條，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。惟內容牽涉到《公寓大廈管理報備事項處理原則》第3條「報備事項」，規約必須送到主管機關報備才算數；若未送交主管機關報備，則區分所有權人會議通過也無效。

        (二)、如果住戶違反了規約，真的可以罰錢嗎？

        針對此問題我國司法實務就這個問題並非有固定見解，本文將列出較有代表性實務見解。

        1.臺灣臺北地方法院 99 年度北小字第705號民事判決，規約違反法律保留，除所有住戶都同意時，應認規約無效。

        該實務見解認為，參照憲法第23條法律保留原則及中央法規標準法第5條規定，乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制之情形而言。故公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範;除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數决方式，強行課與未出席會議者法律所無之義務。

        2.臺灣新北地方法院板橋簡易庭107年板簡字第2382號民事判決，認為規約屬於私法自治的範疇，應屬有效。

        此實務見解認為，規約屬於私法自治，除非違反法令或是違背善良風俗，應屬有效。區分所有權人會議，是透過集體開會的方式，並有多數意見的同意，所以成立決議內容，性質上屬於法律行為中的合同行為，故對於不同意的區分所有權人，也有拘束力。且規約屬於私法自治範疇，與法律保留原則無違。

        (四).住戶違規重大，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離

        1.依公寓大廈管理條例第22條:「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：三、其他違反法令或規約情節重大者。」本條立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。

        2.實務案例有發生音樂老師長期在社區13樓住處大聲放音樂、演奏，長期不法侵害住戶居住安寧之人格法益，且情節顯然重大。法院認為，管委會依公寓大廈管理條例第16條、社區規約第18條規定，請被告於日、夜間勿製造任何聲響喧囂，以維社區其他住戶安寧等語，然而被告於逾3個月仍未改善，是原告經系爭社區區分所有權人以系爭區權會議為系爭決議後，依公寓大廈管理條例第22條規定即同於系爭規約第18條第2項約定，請求判命被告應自系爭房屋強制遷離。