房屋出租應由房東或房客繳納管理費?住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理?承租人可否擔任管理委員或主任委員?公寓大廈的日常生活噪音，如何解決?住戶在樓梯間，走廊通道擺放鞋櫃，堆放雜物如何處理?

出租房屋大問題，管理費繳納與公共空間使用

  A女於近日購買台中市大樓一戶，有關公寓大廈之諸問題不清楚，就教於律師，問：(一)、 房屋出租應由房東或房客繳納管理費?(二)、 住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理?(三)、 承租人可否擔任管理委員或主任委員?(四)、 公寓大廈的日常生活噪音，如何解決?(五)、 住戶在樓梯間，走廊通道擺放鞋櫃，堆放雜物如何處理?

(一)、 房屋出租應由房東或房客繳納管理費?

  管理費繳納義務人是依據公寓大廈管理條例第三條第八款規定的住戶，即公寓大廈區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。因此，承租人必須要繳交管理費用，一般而言繳交管理費用是依據大樓規約定訂繳交費用標準，除非房客在租屋契約中有特別註明，管理費用由房東繳納，否則依據該條例，管理費是要由條例中的住戶來繳交的。

 (二)、 住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理?

  依據公寓大廈管理條例第二十一條 「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 」

 (三)、 承租人可否擔任管理委員或主任委員?

  公寓大廈管理條例第二十九條第五項規定「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」，因此，原則上承租人是可以擔任管理委員或主任委員的。

 (四)、 公寓大廈的日常生活噪音，如何解決?

  如果聲音超過噪音管制的標準，就可以依據噪音管制法的規定提出檢舉。同時，也可以依照社會秩序維護法第72條第3款的規定：「製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者」，向警察機關檢舉，製造噪音者可能面臨新台幣六千元以下的罰鍰。又，因為住戶的權益受侵害，也可以依照民法侵權行為的相關規定，向法院訴請排除侵害，並請求因其侵害而造成的精神上痛苦所引發疾病的相關損害賠償。

 (五)、 住戶在樓梯間，走廊通道擺放鞋櫃，堆放雜物如何處理?

  依照公寓大廈管理條例第16條第2項本文的規定:「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」如有違反，可以依據同條第5項規定:「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予以制止或按照規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」如經報請主管機關，就可以依照依據同法第49條第1項第4款規定，住戶因違反第十六條規定而由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不履行者，得連續處罰。如果違反上開規定經處以罰鍰後，其依舊不改善的話，那麼，依照同法的第22條的規定，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制該住戶遷離或出讓其區分所有權。

  那如果住戶堆放雜物或鞋櫃已阻塞逃生通道，致生危險於他人的生命、身體或健康者，依據〈刑法〉第一百八十九條之二第一項後段規定「阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者亦同」可處三年以下有期徒刑。