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法律分析─公寓大廈相關糾紛

(一)公寓大廈住戶間產權關係    
公寓大廈建物所有權歸屬與住戶的法律關係相當複雜，每位住戶都是區分所有
權人，「區分所有」包含「專有部份」、「共有部份」、「專有共用」以及「
共有專用」，專有部份是指公寓大廈中構造上、使用上具獨立性的全部或一部
分空間，而且可以單獨登記為所有權的標的，通常指的是室內實際坪數，包括
室內面積及附屬建物如陽台面積等；共有部份是指專有部份以外的附屬物，即
公寓大廈的公共設施空間，例如電梯、供共同使用的屋頂突出物、法定空地、
防空避難室及機電空間等皆屬於共有部分，依各所有權人共有的比例作共有登
記。專有部份可以約定共用，反之，共有部份也可以約定由特定住戶專用，例
如特定樓層住戶客廳外面有大露台，該露台的產權通常是大樓全部住戶共有的
，但因為進出該露臺須經過該住戶，因此通常在一開始由建商出售時，就會將
該共有部份約定由該住戶專用。
 
區分所有權人會議就是由公寓大廈各區分所有權人組成，就區分所有權人共同
事務制定規約、進行決議，而管理委員會是為執行區分所有權人會議決議事項
以及公寓大廈維護工作，由區分所有權人選任住戶擔任、組成，區分所有權人
「規約」的效力高於區分所有權人會議決議，而區分所有權人會議決議效力又
高於管理委員會決議。規約中可以約定罰則，並於住戶違反規約情形嚴重，必
要時報請主管機關處以行政罰鍰，規約或決議可以做合理範圍內的限制，但不
得妨害住戶權利行使，例如可以約定禁止裝設傳統鐵窗，改以隱型鐵窗；裝設
監視器時，鏡頭可以朝向電梯口、大門口等公領域，但不可以對準住戶門口或
樓梯間等私領域，否則侵害住戶隱私權；違規停放的汽機車，可以處罰金，但
不可以大鎖鎖車等。  
 
(二)規約、決議對於買受人的拘束力 
買受人是否受大樓之前的規約、決議所拘束？依照公寓大廈管理條例第24條：
「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影
印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之
一切權利義務事項。」，而民法第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規
約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼
受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」，因此繼受人不僅要閱覽、
影印規約和決議，並受其拘束，若是區分所有人間個別的約定，繼受人明知或
可得而知該約定時，也受該約定所拘束。因此買受人丙應遵守規約，不得私自
裝設鐵窗。另外，公寓大廈管理條例第24條雖要求繼受人要閱覽或影印規約、
決議，但並沒有令繼受人承擔前手所積欠債務的意思，繼受人僅繼受契約地位
，而非繼受已發生的具體債務，因此買受人不須就前屋主所欠繳之管理費負擔
清償責任，管理委員會應另就其積欠的管理費，發存證信函催繳仍未獲清償時
，再向法院聲請支付命令。
 
(三)發生漏水時，修繕責任及費用分擔
漏水問題一直是公寓大廈住戶最常見而且最頭痛的問題，因為公寓大廈建築物
逐漸老化、層出不窮的結構性問題所導致，漏水的修繕責任，必須先確認是「
專有部份」或是「共有部份」漏水。專有部份漏水的案例，例如3樓住戶因浴
室漏水，經抓漏後發現是4樓馬桶水管破裂所導致，此時會發生須要進入他人
家中修繕，以及修繕費用負擔的問題；共用部份的滲漏水，如頂樓、公共排水
管線破裂等維護及修繕責任問題。
 
公寓大廈管理條例規定，專有部份或約定專用部份漏水，修繕、管理及費用負
擔應由各該區分所有權人或約定專用部分的使用人負擔；若是專有部份的共同
壁、樓地板及其內的管線，則由共同壁的雙方或樓地板上下方之區分所有權人
共同負擔，但若修繕原因是可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所
有權人負擔，例如：樓上住戶裝潢修繕就防水層的施工有疏失，或更改水電管
路、長期就漏水問題視而不見置之不理，導致樓下漏水等，因漏水原因可歸責
於樓上住戶，應由樓上住戶負擔修繕及支付費用，若樓上住戶拒絕自行修繕，
也不讓樓下住戶進入修繕時，樓下住戶可以先請管理委員會介入協調，或是向
鄉鎮市公所聲請調解，若均協調不成，還可以向法院訴請准許進入樓上住家修
繕，例如：樓上住家浴室馬桶漏、且地板之防水層損壞，造成樓下住家漏水，
非從上層修繕即無法止漏。此外，如果因為可歸責於樓上住戶的原因，導致樓
下住戶裝潢受損，或房客因此退租的租金損失，樓下住戶可以提出相關證據請
求損害賠償。
 
共有部份發生瑕疵時，例如公設的電梯、健身器材需要修理；頂樓防水層老化
、脫落導致滲漏水，公寓大廈管理條例規定，共用部分、約定共用部分的修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會負責，相關費用由公共基金支付或
由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔，舉例而言，頂樓平台為一般屬
於住家專有部分以外而供共同使用的共有部分，因此就此部分應由管理委員會
負責修繕，並由公共基金支付修繕費用；或是頂樓住戶可以先行修繕，再向管
委會請求費用負擔，特別要注意的是若屬於「相關設施的拆除、重大修繕或改
良」須經區分所有權人會議決議，所謂是否「重大」的標準可參考內政部規約
範本：1.修繕費用10萬元以上、2.逾公共基金5%。3.逾共用部分、約定共用部
分之一個月管理維護費用，若管委會未遵守區分所有權人的決議自行修繕或自
行決議，均屬違法。

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