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法律分析─預售屋買賣糾紛
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    • 成屋建材或設備與預售屋廣告內容不符時，建商是否應就廣告內容一併履約？
    消費者保護法規定，企業經營者應確保廣告內容之真實性，對消費者所負之義
    務不得低於廣告內容，如刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內
    容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害，與企業經營者負連帶損
    害賠償責任，因此企業經營者有確保廣告內容真實的義務，雖然企業經營者往
    往會以廣告內容僅是銷售方法為了誘使顧客購買，且廣告並未訂入契約中作為
    抗辯，但是法院普遍見解認為消費者在締約階段處於經濟上弱勢，資訊來源多
    數是由企業經營者提供，為了保障消費者締約時的權益，企業經營者應確保廣
    告內容的真實性，除了允許在合理範圍內，以主觀感受形容產品，或消費者顯
    而易見屬於廣告手法以外，其餘關於締約內容的廣告資訊皆應擔保其真實性。
     
    尤其在預售屋銷售的情形，因為建築物尚未興建完畢，消費者於締約階段根本
    無法藉由觀察實體商品判斷，只能透過建商或代銷於銷售時所提供資訊加以判
    斷，例如文宣廣告、3D立體示意圖、電腦模擬動畫、建築模型等，除了廣告以
    外，建商也會透過銷售人員向消費者進行解說，目的在於介紹預售屋的細節，
    並答覆消費者對於商品的問題，使消費者知悉預售屋的相關資訊，此時銷售人
    員的介紹及講解，性質與廣告相當，故建商也應就銷售人員所解說內容的真實
    性負責，並將解說內容納入締約範圍之內，負履約責任，以保障消費者。
     
    此外，有的建商會在買賣契約中記載「除買賣雙方另有書面約定外，買方不得
    請求賣方提供其他配置或換裝設備」，以排除上述責任，但是建商的買賣契約
    多以制式條款為內容，消費者難以修改，依消費者保護法的規定，當定型化契
    約條款有疑義時，應為有利於消費者之解釋，若該條款並違反誠信原則，對消
    費者顯失公平者，為無效的條款。定型化契約是企業經營者為了交易便利性並
    與不特定的消費者訂立同類契約，而以企業經營者事先擬好的器約條款作為契
    約內容，例如信用卡契約、保險契約等定型化契約。又定型化契約條款，應本
    於平等互惠原則，若定型化契約條款有疑義時，應為有利於消費者的解釋，如
    果定型化契約中的條款違反誠信原則，對消費者顯失公平時，消費者保護法強
    制規定該條款無效。因此，縱使建商的定型化契約中有不利於消費者的約定，
    使建商免除履約責任時，該條款無效，建商仍應確保預售屋有廣告所提及的設
    備、建材、格局等。
     
    一般消費者與企業經營者發生消費糾紛時，除了提起訴訟以外，消費者保護法
    並規定可以提出申訴或向各縣市消費者調解委員會申請調解。圖式如下：
             

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