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法律分析─預售屋買賣糾紛

成屋建材或設備與預售屋廣告內容不符時，建商是否應就廣告內容一併履約？
消費者保護法規定，企業經營者應確保廣告內容之真實性，對消費者所負之義
務不得低於廣告內容，如刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內
容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害，與企業經營者負連帶損
害賠償責任，因此企業經營者有確保廣告內容真實的義務，雖然企業經營者往
往會以廣告內容僅是銷售方法為了誘使顧客購買，且廣告並未訂入契約中作為
抗辯，但是法院普遍見解認為消費者在締約階段處於經濟上弱勢，資訊來源多
數是由企業經營者提供，為了保障消費者締約時的權益，企業經營者應確保廣
告內容的真實性，除了允許在合理範圍內，以主觀感受形容產品，或消費者顯
而易見屬於廣告手法以外，其餘關於締約內容的廣告資訊皆應擔保其真實性。
 
尤其在預售屋銷售的情形，因為建築物尚未興建完畢，消費者於締約階段根本
無法藉由觀察實體商品判斷，只能透過建商或代銷於銷售時所提供資訊加以判
斷，例如文宣廣告、3D立體示意圖、電腦模擬動畫、建築模型等，除了廣告以
外，建商也會透過銷售人員向消費者進行解說，目的在於介紹預售屋的細節，
並答覆消費者對於商品的問題，使消費者知悉預售屋的相關資訊，此時銷售人
員的介紹及講解，性質與廣告相當，故建商也應就銷售人員所解說內容的真實
性負責，並將解說內容納入締約範圍之內，負履約責任，以保障消費者。
 
此外，有的建商會在買賣契約中記載「除買賣雙方另有書面約定外，買方不得
請求賣方提供其他配置或換裝設備」，以排除上述責任，但是建商的買賣契約
多以制式條款為內容，消費者難以修改，依消費者保護法的規定，當定型化契
約條款有疑義時，應為有利於消費者之解釋，若該條款並違反誠信原則，對消
費者顯失公平者，為無效的條款。定型化契約是企業經營者為了交易便利性並
與不特定的消費者訂立同類契約，而以企業經營者事先擬好的器約條款作為契
約內容，例如信用卡契約、保險契約等定型化契約。又定型化契約條款，應本
於平等互惠原則，若定型化契約條款有疑義時，應為有利於消費者的解釋，如
果定型化契約中的條款違反誠信原則，對消費者顯失公平時，消費者保護法強
制規定該條款無效。因此，縱使建商的定型化契約中有不利於消費者的約定，
使建商免除履約責任時，該條款無效，建商仍應確保預售屋有廣告所提及的設
備、建材、格局等。
 
一般消費者與企業經營者發生消費糾紛時，除了提起訴訟以外，消費者保護法
並規定可以提出申訴或向各縣市消費者調解委員會申請調解。圖式如下：
         

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