一、前言

          新北市中和一處公寓，房東指控，曾姓女房客向他租屋，一簽就是十年約，但住進來16個月，卻從沒付過半毛錢，房東相當無奈，先前更大跳科目三驅趕，卻反倒挨告恐嚇，而女子仍遲遲不繳交房租，最後遭房東斷水斷電、強制換鎖。(新聞來源:yahoo新聞網)

二、律師解說

          (一)、若在契約中有押金的條款，房東可以直接從押金中扣抵

          所謂押金係房客交給房東的保證金，用來擔保租賃關係中房客違約產生的損害賠償。依租賃契約之規定，房客有義務給付租金，房客如果不繳租金即違反租賃契約，房東可以直接從押金中扣除相當的金額作為欠租的補償。

          (二)、房東可依法終止契約

          依民法第440第2項規定:「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」房客積欠租金總額已達相當於兩個月的租金時，房東催告後仍未支付積欠的租金，房東可以終止契約並請求房客返還房屋給自己。                   

          房屋為不動產，須注意土地法第100條第3款:「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。…，三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」故契約有押金約定，房東自應先以押金中扣抵租金，扣抵後租客仍積欠達兩個月租金時，方可按上述民法第440條規定催告繳交欠租與終止契約。實務上常以存證信函方式辦理催告、終止租約及請求租客搬遷。

          (三)、房東可以行使留置權來抵償欠租

          1.依民法第445條第1項:「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。」本條係為確保房東債權未來可以被實現。倘房客未來仍不繳交租金，房東可以用這些物品來抵償欠繳的租金。房東可依本規定，對於房客放在該屋內之物品有留置權。

          2.依民法447條：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」亦即房東不需要先向法院聲請就可以阻止房客把東西搬走。

          3.依民法第936條：「債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。」亦即出租人行使留置權後，可定一個月以上之相當期限且通知承租人，如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償。

          (四)、租約辦理公證之好處與公證費用如何計算。

1. 租約辦理公證之好處

          (1).可直接強制執行

          為避免租賃產生無謂糾紛，還要透過漫長訴訟解決，故可以透過公證產生事先存證的效果。可以在公證時雙方約定附加強制執行條款，若遇上一方違約可以直接拿公證書聲請強制執行，毋庸再等待漫長法律訴訟結果。

          (2).保障長租權益

          若雙方合約為不定期租約或超過五年以上的長期租約，透過公證更能貫徹所有權讓與不破租賃，故在租約中有房子被賣掉的情況（變成新的房東），租客能可以對購買之第三人主張所有權讓與不破租賃。

          2.租約公證費用計算

          應徵公證費用，以租金總額或房屋課稅現值二者較高者，加保證金後，依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者，加收二分之一：

          (1).20萬元以下者，1000元。

          (2).20萬元至50萬元者，2000元。

          (3).逾50萬元至1百萬元，3000元。

          (4).逾100萬元至200萬元者，4000元。

          (5)逾200萬元至500萬元者，5000元。

          (6).逾500萬元至1000萬元者，6000元。

          (7).逾1000萬元至5000萬元者，其超過1000萬元部分，每1000萬元加收2000元；不滿1000萬元者，按1000萬元計算。

          (8).逾5000萬元者，其超過部分，每1000萬元加收1000元；不滿1000萬元者，按1000萬元計算。