共用部分成立的原因有二，第一是法定共用部分，如公寓大廈管理條例第四十五條第二項中所列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。第二乃是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。
如公寓大廈管理條例第七條所列示者有：公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分等。
甚至於約定專用部分有違法令使用限制之規定時，亦應予以禁止。另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分，例如大樓管理室。
公寓大廈自訂罰則之效力
