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詳論「凶宅」的民事法律問題

事實概述

據媒體報導,藝人夏于喬的父親夏世紘,5年前與人合夥買進一處凶宅,卻隱匿真相轉手套利,夏父因轉賣凶宅分得160萬元利潤,一審被依詐欺取財判刑1年2月有期徒刑,上訴二審後因夏父認罪,並與買家達成和解,獲高院改判1年有期徒刑、緩刑3年,並應賠償被害人140萬元定讞。


法律評析

買房時,最忌諱買到漏水屋、海砂屋,甚至凶宅。凶宅的定義,法律上並未有明文規定,但依照一般不動產買賣交易慣例,是指「曾發生兇殺或自殺致死事故」的房屋。一般人買賣房屋時,假如不慎買到凶宅,其於法律上可主張的權利如下:

1. 得解除買賣契約或請求減少價金

      民法第354條規定,出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」。根據最高法院的見解,所謂「物之瑕疵」是指「存在於物的缺點。舉凡依通常交易觀念,或依當事人的決定,認為物應具備的價值、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,而且不以物質上應具備者為限」。假如有上述物之瑕疵出現時,根據民法第359條與第365條,買受人應在發現買賣標的有瑕疵時,立即通知出賣人,即可在通知出賣人後6個月內向出賣人主張解除買賣契約,或請求出賣人減少價金,如果出賣人是故意不告知買受人瑕疵,則不會受到6個月的時間限制。但須注意,若距離交付買賣物品的時間點,已超過5年,即不得再向出賣人主張解除買賣契約,或請求出賣人減少價金

      法院實務普遍認為凶宅屬於上述的物之瑕疵,主要理由為「依我國社會民情,一般大眾對於凶殺或自殺致死之事件,多存有嫌惡畏懼心理,亦會因而擔憂居住、使用此類房地之生活品質。反映於交易市場,不僅稱之為「凶宅」,因此類房地之市場接受程度及交易價格,均較未曾發生凶殺或自殺致死事故之房地為低,甚至常須降價求售。是房地若曾發生凶殺或自殺致死事故,將致其欠缺通常之價值,自屬有物之瑕疵。」所以原則上出賣人如果出賣凶宅,應依民法規定,負物之瑕疵擔保責任,例外當買受人在買賣契約成立時,即知悉該房屋是凶宅,但仍願意購買,此時,出賣人不須擔負物之瑕疵擔保責任。

2. 出賣人若故意不告知買受人該房屋是凶宅,或是向買受人保證該房屋不是凶宅,則根據民法第360條之規定,買受人可選擇不解除買賣契約,也不請求減少價金,而是向出賣人請求損害賠償,此損害賠償請求權,根據實務見解,應在15年內向出賣人主張。另外,出賣人若是故意不告知買受人該房屋是凶宅,可能因此觸犯刑法第339條第2項詐欺得利罪。

 

      本則新聞中,藝人夏于喬的父親夏世紘,與他人共同以低價購入凶宅後,再以買入價的兩倍價錢出賣予不知情的第三人,此故意不告知買家房屋是凶宅的行為,遭高等法院依刑法第339條第2項詐欺取財罪判刑1年有期徒刑、緩刑3年,並應賠償被害人140萬元,全案確定,不得再上訴最高法院。另外,本則新聞中的買家,也可以在凶宅交付時起5年內,依民法第364條向賣家主張解除買賣契約進而要求賣家返還價金,或要求賣家減少價金並返還多收取的價金。買家若不想解約或已經超過可主張解約或減少價金的5年時間,可依民法第360條向賣家請求損害賠償。

      買房時,為了避免買到凶宅、漏水屋或海砂屋,建議於購屋前可先向附近鄰居或大樓管理員打聽屋況,並在買賣契約中加註「出賣人保證房屋非為漏水屋或海砂屋,亦未曾發生兇殺或自殺致死事故,否則願無條件解除買賣契約」,以保障自身權利。


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