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隱匿凶宅詐貸遭起訴

  據媒體載,謝姓男子,4年前以2450萬元購買殺人犯初秋華犯案的北市延吉街凶宅後,偽造交易,虛增買賣金額達4400萬元,再隱匿凶宅訊息,向樹林區農會及一名趙姓金主詐騙3000萬元,台北地檢署已依偽造文書、詐欺罪嫌起訴謝男,並請法院依法沒收3000萬元所得。


法律評析

 

一、詐欺罪之成立不以積極的欺罔為要件,該告知未告知可成立詐欺罪。

  刑法的詐欺罪成立要件必須是主觀上意圖為自己或第三人不法之所有,客觀上有施行詐術致相對人陷於錯誤而交付財物的行為。至於利用他人可能錯誤之行為是否成立詐欺罪有不同見解,有認為不成立詐欺罪,只是民事責任問題。不過多數實務見解認為倘若行為人負有告知真實之義務,即可構成詐欺罪,稱之不作為詐欺。此等義務之根據可能為法律的規定、交易之習慣或是誠信原則。此處之偽造文書罪應該是刑法第210條的偽造私文書罪,偽造文書的目的若是用來詐欺則是前後行為基於同一犯意,分別侵害數法益,成立數罪名,要依刑法第55條想像競合犯從一重處斷。

 

二、沒收犯罪所得3000萬元,不用扣除犯罪成本。

  「沒收」修法後,就利得範圍為所得總額為原則,不扣除犯罪成本。所以本案例雖然被告當初是用2450萬元購入凶宅,不過因為詐騙金額是3000萬元,法院日後宣告沒收時,不用扣除犯罪成本的2450萬元。

 

三、論凶宅之民事責任

1、

何謂凶宅?法律上未作定義,不過就法院看法和一般交易習慣,大略是指曾發生過凶殺案件、自殺或其他非自然死亡案件的房屋。

2、

買到凶宅可主張物之瑕疵擔保責任,解除契約,請求返還價金。

買到凶宅法律上可同時主張「物之瑕疵擔保責任」和「不完全給付之債務不履行責任」。其中物之瑕疵擔保責任是法定無過失責任,也就是無論出賣人是否有過失,均應對買受人負擔責任,不能抗辯自己也是從他人處購得不知道是凶宅。物之瑕疵擔保責任,指物之出賣人,對於買受人應擔保其物移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵;買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除契約(民法第354條、第359條)。「物之瑕疵」依最高法院見解,認為是存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。所以,購買到凶宅在一般房地產交易市場及實務經驗上中,會因此嚴重影響購買意願及購買價格,並造成該等標的市場程度及價格低落情事。因此實務上,法院認為凶宅可以構成物之瑕疵。

3、

若有造成其他損害,亦可求償。因依民法第227條規定,因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。須注意,這裡必須是可歸責於出賣人,和物之瑕疵擔保責任採無過失責任者不同。

4、

透過仲介買賣房屋雖然不一定就能百分之百避免買到凶宅,但至少能將風險降到最低。以自身處理經驗言,買到凶宅者皆為自行找到屋主成立買賣契約而不是透過仲介(依不動產經紀業管理條例,仲介有查證義務,但以相當合理之範圍為限)。另外購屋者可透過詢問房屋附近鄰居、大樓管理員亦可避免買到凶宅。在買賣契約上加註載明屋主保證房屋未曾發生過非自然死亡事件,否則願無條件解除契約亦為避免買到凶宅的自保方法之一。


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