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買到漏水屋 法院判解約退費

      一名洪姓買主於民國101年4月經由房仲介紹,在台北市國父紀念館附近,以將近四千萬的價格買房,買主多次向屋主與房仲詢問要賣的房子有沒有漏水等瑕疵情形,都得到屋況極佳的回答。但於過戶後重新整修裝潢期間,卻發現屋內有嚴重漏水問題,並發現原屋主在天花板夾層中放置集水盤盛接漏水再重新裝潢粉飾,洪姓買主不滿原屋主與房仲刻意隱匿漏水情形,害她買到瑕疵屋,所以提出解除契約訴訟並求償一百多萬元。
 
      台北地院審理後,認定房屋有瑕疵,判准雙方解約、退錢,屋主同時還要跟房仲連帶賠償買主將近一百多萬元。
 
   (轉載自中廣新聞網2014-05-07新聞)

法律評析
      中古屋買賣陷阱多,最怕買到凶宅、海砂屋、輻射屋或是有漏水、壁癌的劣質房屋,房屋成交前,屋主或是房屋仲介滿口沒問題、拍胸脯保證,但成交後卻發現買到凶宅漏水屋等,消費者在購屋前除了詳閱「不動產標的現況說明書」,並詢問鄰居、管理員及里長、派出所外,在交屋後始發現有房屋重大瑕疵時,該如何主張自己的權益?原屋主及仲介應負的責任分別為哪些呢?
 
      買方和原屋主之間是買賣契約關係,依民法第354條第1項、第373條規定,原屋主將房屋物移轉於買受人時,應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵,也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵。常見減少經濟價值的瑕疵例如:漏水屋、傾斜屋等,海砂屋、輻射屋或漏水程度嚴重到無法居住,此類瑕疵屬於減少通常效用的瑕疵,除了這些瑕疵,買方和屋主間還可以契約特別約定房屋應該有的效用,例如高級廚具、衛浴設備、空調等,若交屋時房屋欠缺約定應有的條件,也應由屋主負擔。此時,買受人可依同法第354條第2項、第356條第3項、第357條、第359條及第360條規定,主張房屋有瑕疵,在發現瑕疵並通知原屋主後的6個月內,要求解除契約或請求減少價金。但是依瑕疵情形,如解除契約顯失公平時,買受人僅得請求減少價金。
 
      至於買方和仲介間則是成立居間契約關係,擔任居間仲介的不動產經紀業者,依據民法第567條規定,負有對委託事項盡法律上調查及就其所知據實報告的義務,如果故意隱瞞房屋瑕疵或是未詳盡屋況調查義務造成買方損害,不但不能向買方請求報酬,仲介公司依據不動產經紀業管理條例,也必須與經紀人員負連帶賠償責任。另外提醒注意的是,仲介公司可能透過買賣雙方簽署的「委託書」、「買賣意願書」、「買賣契約書」中,以制式化條文載明:「日後不論房屋是否為海砂屋、凶宅、漏水屋等瑕疵,皆與○○仲介公司無關」等,企圖利用特約免除或排除調查義務,但民法規定只有屋主從實告知瑕疵時,才可以特約免除瑕疵擔保的義務,因此,仲介公司不得以特約排除調查義務。而且仲介公司的定型化契約免責條款,也因違反消費者保護法而無效。
 
      本件屋主刻意隱瞞屋頂漏水的瑕疵,縱使屋主主張曾修繕過,也應據實告知買方,而且本件房屋漏水瑕疵嚴重,法院因此判決雙方解除買賣契約,原屋主應將將近4千萬的價金退還給買方;另外房屋仲介必須退還買方報酬。至於仲介與原屋主須連帶賠償100多萬,則是買方的裝修費用,屬於侵權行為損害賠償的請求。

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