買到漏水屋 法院判解約退費

      中古屋買賣陷阱多，最怕買到凶宅、海砂屋、輻射屋或是有漏水、壁癌的劣質房屋，房屋成交前，屋主或是房屋仲介滿口沒問題、拍胸脯保證，但成交後卻發現買到凶宅、漏水屋等，消費者在購屋前除了詳閱「不動產標的現況說明書」，並詢問鄰居、管理員及里長、派出所外，在交屋後始發現有房屋重大瑕疵時，該如何主張自己的權益？原屋主及仲介應負的責任分別為哪些呢？

 

      買方和原屋主之間是買賣契約關係，依民法第354條第1項、第373條規定，原屋主將房屋物移轉於買受人時，應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵。常見減少經濟價值的瑕疵例如：漏水屋、傾斜屋等，海砂屋、輻射屋或漏水程度嚴重到無法居住，此類瑕疵屬於減少通常效用的瑕疵，除了這些瑕疵，買方和屋主間還可以契約特別約定房屋應該有的效用，例如高級廚具、衛浴設備、空調等，若交屋時房屋欠缺約定應有的條件，也應由屋主負擔。此時，買受人可依同法第354條第2項、第356條第3項、第357條、第359條及第360條規定，主張房屋有瑕疵，在發現瑕疵並通知原屋主後的6個月內，要求解除契約或請求減少價金。但是依瑕疵情形，如解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金。

 

      至於買方和仲介間則是成立居間契約關係，擔任居間仲介的不動產經紀業者，依據民法第567條規定，負有對委託事項盡法律上調查及就其所知據實報告的義務，如果故意隱瞞房屋瑕疵或是未詳盡屋況調查義務造成買方損害，不但不能向買方請求報酬，仲介公司依據不動產經紀業管理條例，也必須與經紀人員負連帶賠償責任。另外提醒注意的是，仲介公司可能透過買賣雙方簽署的「委託書」、「買賣意願書」、「買賣契約書」中，以制式化條文載明：「日後不論房屋是否為海砂屋、凶宅、漏水屋等瑕疵，皆與○○仲介公司無關」等，企圖利用特約免除或排除調查義務，但民法規定只有屋主從實告知瑕疵時，才可以特約免除瑕疵擔保的義務，因此，仲介公司不得以特約排除調查義務。而且仲介公司的定型化契約免責條款，也因違反消費者保護法而無效。

 

      本件屋主刻意隱瞞屋頂漏水的瑕疵，縱使屋主主張曾修繕過，也應據實告知買方，而且本件房屋漏水瑕疵嚴重，法院因此判決雙方解除買賣契約，原屋主應將將近4千萬的價金退還給買方；另外房屋仲介必須退還買方報酬。至於仲介與原屋主須連帶賠償100多萬，則是買方的裝修費用，屬於侵權行為損害賠償的請求。