重複設定抵押權於多人後,將抵押物出租,使債權難以拍賣抵押物來實現債權。

設定抵押權之先後順序與租賃物之拍賣

  甲向乙借款一千萬元，以自己所有之土地設定抵押權與乙以為擔保後，甲又在該土地上建築房屋並將該房屋出租與丙。其後，甲又向丁借款五百萬元，以該土地及房屋設定抵押權與丁以為擔保。嗣後，甲乙之債務屆清償期，甲未清償，乙實行抵押權聲請法院拍賣該土地，卻因該土地上有房屋且有租賃權存在而無人應買。則乙應如何主張權利？甲乙丙丁間之法律關係為何？

  甲為擔保其對乙之借款返還債務，以自己土地(設A)設定抵押於乙，乙為第一順位抵押權人；而甲於設定抵押權後，仍得對A地使用收益，因此甲於A地建築房屋(設B)，B屋之所有權仍由原始起造人甲取得。甲又將B屋出租與丙，導致乙欲實行抵押權時聲請法院拍賣卻無人應買，乙之權利如何救濟？
依民法規定，抵押土地上有於抵押權設定後才成立之用益物權或租賃關係，有礙於抵押物換價結果者，抵押權人得依規定請求法院除去之（民法第866條第1項）。依此規定，既然甲租賃B屋給丙是在設抵押權給乙之後，當乙要實行抵押權聲請拍賣，卻因該租賃契約而導致拍賣不成無法換價，依法乙自然可以請求法院將該租賃關係除去。
又抵押物上營造建築物，並將該建物出租於第三人時，抵押權人得否在聲請法院除去建物之租賃關係後，將土地與設定於抵押權後興建之建物，於必要時併付拍賣(民法第877條)？最高法院認為，為了維護抵押權人之利益，就此情形應該肯定抵押權得聲請除去建物上之租賃權後，與土地併付拍賣。
  另外，是甲向丁借款500萬並將A、B設定抵押權於丁，丁為A地之第二順位抵押權人。而至此，甲乙丙丁四人之法律關係究竟為何，分述如下：
1.甲丙之法律關係：乙一旦為上述聲請法院除去丙於建物上之租賃權後，丙得依法請求出租人甲負權利瑕疵擔保責任。(第436條、第347條準用353條)
2.乙丁之法律關係：乙是A地的第一順位抵押權人，丁是A地的第二順位抵押權人，且也是B屋的抵押權人，因此乙在實行抵押權時，聲請法院併付拍賣建物，則於抵押物拍賣得受清償之範圍內，甲對丁之債務視為到期，法院應該通知丁參與分配。又A地賣得之價金，乙可優先於丁受償(例如：A地拍賣得價金2000萬，則乙的1000萬抵押權可優先受償，乙受償完再由丁受償500萬)；至於B建物賣得之價金，則只有建物抵押權人丁得主張優先受償(強制執行法第98條、民法第873-2條第2項)。