斡旋金的效力往往結合購屋的要約，如果該要約失效、到期或撤回，斡旋金即無法獨立存在，仲介人員必須返還該金額給買方。

「斡旋金」可以要求仲介退還  

  A女看中某仲介房屋介紹的一間房屋，但是出售距售價尚有一段距離，於是仲介人員向A女提議，不如下20萬元之「斡旋金」，好幫忙向屋主出價，但A女不了解何謂「斡旋金」為何?又如果談不成可否拿回斡旋金?試解析之。

  民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」也就是契約的成立必須要，一方(無論是買方或賣方)提出 「要約」'他方表示「承諾」。要約的方式以口頭或書面皆可，可依當事人的意思決定。然而，在實務上，透過仲介的房屋買賣，由於仲介居中斡旋，如果買方僅以口頭提出購買意願，賣方往往無法確認其真實性。因此，為表達買方購屋的誠意及資力，一般買方會交付一筆金錢，由仲介人員持有;仲介人員再將該筆金錢向賣方出示(此時還不能交給賣方)，藉以表示買方有明確且認真的購買意願，並進而向賣方商議價格及其他買賣條件，最終促成交易。這筆用來「斡旋」的金錢，即所謂的斡旋金。

  斡旋金的效力往往結合購屋的要約，如果該要約失效、到期或撤回，斡旋金即無法獨立存在，仲介人員必須返還該金額給買方。