案例事實

遇到租屋蟑螂，可依循以下法律途徑，才能儘速取回自己的房屋：1.發律師函 （存證信函）予被告終止雙方之租賃契約；2.終止租賃關係後，承租人若仍未遷離，則應儘速提起遷讓房屋之訴；3.根據法院之勝訴判決進行強制執行程序。

穆先生因長年在外經商，遂將原自住之房屋出將租予黃先生，雙方約定租賃期間為二年，每月應於20日以前繳納租金一萬一千元。然而，被告不但未按時繳納房租，更常以妻小生病為理由，請求原告通融，該情況一拖即長達四年。嗣後，穆先生回國欲親自處理該租屋問題，黃先生更是以屋主之態自居而不願搬離，揚言：「你若再來叫我搬走，就等著連屋帶屍一起收吧。」面對如此惡劣的房客，原告遂向本所尋求法律上之協助，並在律師之協助下，順利將該屋完好移轉占有予原告。

相信出租人都害怕遇到「租屋蟑螂」，就算租賃契約已將雙方權益約定明確，也說明承租人若未按時繳納租金，出租人有權利終止雙方租賃契約，房客必須自行遷讓返還租賃物。當然理想跟實際層面總是有落差，若遇到自知理虧而願意搬走的房客還算幸運，許多跑來請求律師協助的案例都是房客避不見面、死賴著不走，甚至如同本案口出惡言逼迫房東妥協，面對這樣的情況，房東們可依循原告律師之作法採取以下法律途徑，才能儘速取回自己的房屋。

原告方律師所採取之方法：

1.發律師函 （存證信函）予被告終止雙方之租賃契約。

根據民法第440第2項之規定，當房屋承租人遲交租金達二個月租額時，出租人得定相當期限、催告承租人支付租金，若承租人於期限內仍未支付遲延給付之租金，且總額達二個月之租額，出租人得於存證信函或是以律師函的方式為終止租賃關係之意思表示。

2.終止租賃關係後，承租人若仍未遷離，則應儘速提起遷讓房屋之訴。

當承租人已陳明終止系爭租約之意思表示，承租人應返還系爭房屋予出租人，因承租人已無法律上之原因而無權占有該系爭房屋，故除了應於起訴狀內請求被告遷讓返還該租賃物外，尚可將其所積欠之租金以及無權占有所每月相當於租金之利益，致原告受有損害，依不當得利之法律關係請求該筆損害。

3.根據法院之勝訴判決進行強制執行程序。

請求返還遷讓房屋最重要的程序就在這一道，畢竟拿到勝訴判決時，被告仍無權占有使用系爭房屋，故當訴訟程序完結時，承租人應於收到確定證明時，便可開始撰擬聲請強制執行，請求執行法院執行遷讓返還房屋一事。另外就積欠租金以及不當得利的部分，可先查調債務人財產後，一併請求執行。

被告之主張：

通常遷讓房屋之訴訟，大多都是一造辯論而為判決，因被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述時，法院可逕依原告聲請，由其一造辯論而為判決。本案事證明確，且被告黃先生經合法通知未到庭，原告律師便聲請一造辯論判決，而得勝訴判決。

勝訴，被告黃先生應遷讓房屋並給付積欠租金等

按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；另所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。此可參民法第440條第1項、第2項、第455條前段及第767條第1項之規定。法官認為此該系爭租約賃糾紛乃因被告拖欠租金總額超過二個月，已據原告陳明在卷，被告未為答辯而視為自認，是原告訴請被告應將所承租之系爭房屋遷讓交還，於法自屬有據。