案例事實

土地法第34條之1第4項前段規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。另依同院76年度台上字第2350號判決要旨：「土地法第34條之1第4項規定之共有人優先承購權，屬債權性質。共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購，且經辦畢移轉登記者，他共有人僅得請求損害賠償，而不得仍請求移轉登記由其承購。」

姍姍和之之共同持有位在台中大坑的某筆土地，應有部分各為1/2。一天，姍姍偶然聽聞之之將持有部分賣給別人，心中大感驚訝，立刻向之之求證，卻得到不置可否的答案。姍姍認為：雖然之之本來就擁有土地的1/2，但好歹兩人共同持有一筆土地，之之要賣出土地應該要經過自己同意吧？況且如果新的共有人很難溝通，以後管理這筆土地會衍生很多麻煩及爭執…。姍姍心裡雖然有些疑問，但不知道法律上有沒有相關規範，於是來所詢問律師的意見…

共有人的優先承買權

姍姍來所講述自身的狀況及顧慮後，律師告訴姍姍：「台灣大部分的土地雖然是多人共同持有，但是考量物的經濟效用以及使法律關係趨向單純，立法者並不喜歡土地多人共有的現象。不過現實生活上，地價越攀越高和土地繼承等等的因素，法律根本不可能捨棄土地共有制度，因此，目前民法中仍有共有制度存在，但立法者在土地法中做了一個規範：『共有人若要出賣自己的持分，必須先通知其他共有人，其他共有人可以同一價格主張優先承買，稱為優先承買權』，藉此使土地的共有人簡化，進而提升土地的經濟利用價值。」

姍姍聽完律師講解法律規範後，急著告訴律師：「但是之之根本沒有通知我，她說自己根本不知道法律有規定要先通知其他共有人，而且她已經賣給其他人並完成過戶。我還可以依土地法主張優先承買權嗎？」

向侵害優先承買權的共有人請求損害賠償

律師不疾不徐的將姍姍帶來的牛皮紙帶打開，從中抽出一份土地登記申請書，上面明載『優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實出賣人願負法律責任』的字樣，並跟姍姍說：「為了讓一般人瞭解法律有這些規範，現在的土地登記書上都有類似的語句，提醒出賣人尚有優先承買權人的存在。」律師緩了緩又繼續說：「不過，雖然之之對土地的應有部分只有1/2，但仍是土地所有權人，對於土地本來就有處分權，法律規定妳有優先承買權，並不代表其他人不能承購這筆土地，由於已經完成過戶，依照法律的規定，不能對買受人主張買賣無效。」

姍姍緊張地插了話：「那我不是最吃虧的人嗎？」律師急忙安撫地說：「先不用著急，妳可以主張之之未踐行法定程序，恣意地將土地應有部分過戶，導致妳無從行使土地法規定的優先承買權，也就是侵害了妳的優先承買權，請求之之負損害賠償責任。」姍姍在瞭解自己可以主張的權利後，便當場委任律師提起民事訴訟程序，律師也立即撰擬民事起訴狀…。

勝訴，被告應給付原告新台幣600萬元整等

果不其然，之之在訴訟中抗辯自己不懂法律，且土地買賣都是交給代書，土地登記申請書上的那段字樣，也是代書繕打上去，她根本沒有故意去侵害姍姍的優先承買權。而我方律師則是以土地法優先承購權的立法政策切入，表達出賣人的通知義務是為了追求公共利益，之之不得以不知法律脫免，更不得將通知責任推卸給代書，而且之之已承認她委託專業的代書處理出賣事宜，依照民法第224條規定，之之應該與履行輔助人負同一過失責任。法院審酌後，判決之之應該給付姍姍未承購土地所失的利益共六百萬元，訴訟費用由之之負擔。