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租屋糾紛

租賃糾紛斷水斷電和強制罪

一、前言:

房東租屋最怕遇到神精病惡房客,但房客來簽約時,看起來都正常,沒想到後來遲繳房租、破壞設備等等惡行,又拒絕搬離,房東往往無技可施,甚至進入房間搬出房客東西,會被房客告侵入住宅,斷水斷電又被告強制罪,非常困擾,該怎麼做才能趕走房客而不會有刑事責任?

二、房東依法可終止租約的事由:

(一)房客未依租賃物的性質而不當使用租賃物,經房東阻止卻仍繼續為之,房東可以終止租約。

(二)房客實際欠繳租金達二個月(押租金須先扣抵),經房東定期限催促房客支付,房客卻仍不支付時,房東可以終止租約。

(三)已約定不能轉租,房客卻還將房屋轉租給他人。

(四)其他契約約定可終止租約的情形。

三、發生租賃糾紛時,常見衍生的刑事糾紛:

(一)強制罪:房東斷水斷電、直接換鎖,強迫房客搬離。

1.強制罪,刑法第304條:「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害他人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

2.什麼是強暴、脅迫?

強暴:有形力的行使,用暴力強制他人,剝奪或妨害他人意思形成、決定或意思活動之自由。不以對身體施暴為限,也不侷限在施用體力,只要能使他人無能力反抗而發生強制作用者,仍可認為是施暴。

脅迫:以惡害通知被害人,使其心生畏懼或有所顧忌,而逼迫其依行為人所要的方向,加以操縱。

3.什麼是使人行無義務之事、妨害他人行使權利?

使人行無義務之事:使人為一定行為或不為一定行為。

妨害他人行使權利:妨害被害人在法律上所得為之一定作為或不作為,所謂權利,只要是法律上所認可的活動,都算。

4.要成立強制罪,還要通過以下原則的審查:

(1)如果手段和目的間具有關聯性,不違法。

ex.以訴訟告人要求反還欠款。

(2)如果強制行為只造成輕微的影響,不違法。

ex.停車場插隊、搶車位。

(3)如果是強制他人不做違法的事情,不違法。

ex.小孩要出去飆車,父母將機車鎖住。

(4)如果是以自己可處分的利益作為脅迫他人的手段,不違法。

ex.以自殺自殘威脅,不可向他討債。

(二)侵入住宅罪:房東直接開鎖進入房間,將房客物品搬出。

1.侵入住宅罪,刑法第306條:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。」

2.什麼是無故?

無故:無正當理由,正當理由是指習慣上或義上所許可而無背公序良俗的事由。

3.什麼是侵入、隱匿其內、受退去要求仍留滯?

未經居住人或管理人的同意進入、進入住宅後隱伏藏匿其內,使居住人或管理人難以發現、進入住宅後被要求離開而不離開。

4.什麼是住宅、建築物、附連圍繞土地、船艦?

住宅:供人起居飲食等日常生活使用的房宅,不管是一時使用或繼瀆使用都是,所以旅館、飯店、民宿也都是住宅。

 建築物:圍有牆壁、上有屋頂而可供居住或其他用途之土地上定著物,例如辦公室、學校、工廠、百貨公司等。

 附連圍繞土地:附連或圍繞他人住宅或建物之土地,例如庭院、花圍、停車場,但要有圍牆、籬笆、壕溝、鐵朱網等隔離的設備才算。

 船艦:故名思義,就是船,不管大小都算。

四、實際案例:

(一)房東和房客發生爭執,房東不顧租約仍屬有效期間(租期100年7月至101年7月),在101年2月就要求房客搬走,也拒收房租,但房客不願意,不搬,但還是用郵政匯票將租金寄給房東。但房東竟在101年4月自行進入房屋,把房客東西都搬走丟棄,然後找人換鎖。房東觸犯侵入住宅罪、毀損罪,判處拘役50日。

(二)房東出租地下室給房客,租期103年9月至104年9月,但後來因為加裝冷氣和付房租的時間發生糾紛,房東竟於104年1月叫人把房屋出入口都加裝鎖頭,讓房客一家無法進入,當天房客報警,由警察陪同下由鎖匠將加裝鎖頭拆除,房東更不爽,竟然將房屋斷電,然後用焊接的方式又把鎖頭裝回去。房東觸犯強制罪,且因房客一家有小孩,依兒少法規定,加重其刑二分之一,判處2年4個月有期徒刑,後來房東上訴後,以50萬元和房客和解,改判處2年有期徒刑,緩刑5年。

五、房東應把握的原則:

以上案例都是房東沒有正當理由,在租約有效期間,就直接對房客施以換鎖、斷水斷電、東西清空的動作,當然侵害了房客的居住權、依租約合法使用房屋的權利,會成立犯罪。

所以面對惡房客的同理,仍要理性面對,必須在具備終止租約事由的情形下(例如欠繳房租達2個月、有證據證明房客不正當使用房屋經制止不聽、符合租約的終止事由),先以存證信函、電話、訊息、當面等各種可以確實留下證據的方式,向房客表示終止租約並限期搬離,房客超過期限不搬離時,才可以換鎖、斷水斷電、清空物品(但不能丟棄,還是要先放好通知房客領回)而收回房屋。

 

民法第455條規定:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」

當事人間之契約關係業已消滅,則自無妨害他人行使權利,不構成本罪(23上4245)。

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