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物權法

分管契約是什麼?對應有部分的受讓人有效力嗎?

案例事實:甲、乙共同出資購買A屋,應有部分登記為每人各二分之一,雙方約定一樓部分由甲管理使用,二樓部分由乙管理使用,未約定分管期限也未登記。若甲將其應有部分賣給丙,則甲、乙未經登記之分管協議,對丙是否有其效力?

不動產所有權的型態除了「單獨所有」外,「共有」也是一種普遍存在的類型,各個共有人都有其可以自由處分的應有部分,又稱為「持分」。民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」、「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」。因此,全體共有人間得以契約,就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定,也就是「分管契約」。

分管契約不以訂立書面為必要,口頭也可以成立分管契約。分管契約性質上屬債權行為,針對訂立契約之共有人當然具有拘束,但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時,例如本例甲將應有部分賣給丙,受讓人丙是否仍受該契約之拘束?大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人,維持交易的安全,只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時,才會受到分管契約拘束。

而民國98年1月時,我國民法物權編增訂第826條之1,則將共有物分管契約效力問題區分為動產與不動產,動產之分管契約維持釋字第394號解釋之見解,只有在受讓人原來就已知悉或可得而知分管契約存在的時候,受讓人才會受到分管契約效力拘束;但在不動產之分管契約,只要經過登記,不問受讓人是否知悉分管契約的存在,一律受分管契約拘束。在修法過後,立法明訂其公示方法,雖與大法官解釋之作法稍有不同,但以登記作為公示方法,對交易安全的保障更佳,並有使債權契約物權化的效果,此立法也貫徹了我國民法不動產物權以登記為公示方式之原則。

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