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租屋糾紛

甲向乙承租之房屋,如因甲之過失致失火毀損者,甲應否對乙負損害賠償責任?又甲、乙二人於租賃契約特別約定甲如未盡善良管理人注意之義務致失火毀損該房屋亦須負責者,甲所負之責任是否因而不同?

關於甲向乙承租之房屋,如因甲之過失導致失火毀損,甲是否應對乙負損害賠償責任?此案例爭點在於,當過失是可歸責於承租人甲時,出租人乙得向承租人請求哪些權利?
1.不完全給付損害賠償:依民法規定,承租人(房客)應以善良管理人之注意,保管租賃物(房屋),今甲引起失火,明顯為不完全給付(即甲無法在租約到期時將房屋完整返還給乙)。當債務人不完全給付,且有「可歸責之事由」時,依法應對於債權人負損害賠償責任。然而甲是否有「可歸責事由」?依法租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任(民法第434條)。由此可知,承租人只在有重大過失時,才有可歸責事由。
又過失有三種,依過失的程度不同可以分為抽象輕過失、具體輕過失、重大過失三種,今天題目並未言明甲為何種過失。因此我們可以自己設狀況來判斷,如果今天甲只有輕過失(包含具體輕過失、抽象輕過失)時,就不須對乙負不完全給付之損害賠償責任;但若甲有重大過失,依法即應負起損害賠償責任。
2.侵權行為損害賠償:民法關於侵權行為責任,規定因故意或過失,不法侵害他人之權力者,負損害賠償責任。故乙也可向甲主張侵權行為損害賠償責任。然而有問題的是,當甲只有輕過失時,如上述乙不能主張「不完全給付」損害賠償,那是否可以主張「侵權行為」損害賠償?實務上採相互影響說,認為應以承租人有重大過失為限。若承租人僅為輕過失燒毀房屋,自不負侵權行為之損害賠償責任,因此採此見解,如果甲僅有輕過失時,不須負侵權行為損害賠償責任;惟若甲有重大過失,即應負侵權行為損害賠償之責。
  另外,如果甲、乙二人於租賃契約特別約定甲如未盡「善良管理人之注意義務」致失火毀損該房屋亦須負責者,甲所負之責任是否因而不同?
首先,「善良管理人之注意義務」就是抽象輕過失所應負的注意義務,依判例指出其意義是:依交易上一般觀念,認為有相當知識經驗及誠意之人所用之注意。而是否已盡此注意,應依抽象之標準定之。換言之,房客不能只是聲稱自己已經「盡力在注意」了,就認為自己已經盡到民法所要求的「善良管理人之注意」義務,而是要視其所謂「盡力在注意」,是否已經達到上述判例所稱之「依交易上一般觀念,認為有相當知識經驗及誠意之人所用之注意」。
另外民法規定承租人若有重大過失即須負損害賠償責任,但今天甲、乙另外以契約約定,使承租人負抽象輕過失責任,此約定是否有效?此觀民法租賃篇的立法目的,旨在於保護處於弱勢的承租人,是為保護私益,與公益無關,所以關於法條規定承租人對於失火應負重大過失是屬於任意規定,當事人可以自行以契約約定排除。
綜上所述,甲乙之約定有效,甲若未盡善良管理人之注意義務致房屋失火毀損,則甲不論為抽象輕過失、具體輕過失或重大過失,皆應對乙負起損害賠償責任。
 

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