以人為鏡,可以明得失

談「拆屋還地」訴訟

一、「拆屋還地」的法律依據

    實務上「拆屋還地」的案例很多,最常見的就是沒有任何理由無權占用他人的土地,此外,租用他人土地期間到期或建築房屋時占不小心用到他的土地也都會涉及到「拆屋還地」訴訟。其中除了建築房屋不小心占用到他人的土地,也就是法律上所稱的「越界建築」,越界建築人可能提出對方知道越界卻不即時提出異議做為抗辯要求土地所有人不可主張拆屋還地外,其他占用他人土地的情形要主張對方不可拆屋贏得勝訴的機率並不容易。

    所以本主題重點會放在越界建築的「拆屋還地」上面作討論。「拆屋還地」的法律依據民法第767條第1項,「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得防止之。」法律上稱之為「所有人之物上請求權」,而在司法實務上提起此類訴訟時,會一併提起無權占有人占有期間的不當得利返還請求。但法律同時也規定,建築房屋如果逾越疆界時,鄰地所有人知道期越界,應即提出異議。若不即時提出異議,等到該建築物完成後,才請求移去或變更期建築物,此時若允許拆屋還地,勢必對社會經濟造成重大影響有違公平正義,此時鄰地所有人對於越界部分之土地,得請求越界建築土地所有人以相當之價格購買,如有損害,並得請求支付償金。其中價額由雙方協議定之,不能協議時得請求法院以判決定之。法院屆時會選定合法之不動產估價進行鑑價。

 

二、司法實務上有關建越建築之訴訟,越界建築之土地所有人大多會抗辯鄰地所有權人權利濫用,依民法第148條(權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。)主張不得拆除。法院會就個案情形如建越建築之面積及建物之價值予以審酌,包括拆除是否會危害整體建築物之結構安全等。

 

三、98年1月23日增訂民法第796條之2規定,於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。立法理由舉例,如倉庫、立體停車場,等比照建築物辦理。

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