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凶宅?屋主及買方可主張的權利

邱姓老翁疑因噪音糾紛,翻過鄰居家圍牆、在鄰居住處門前的屋簷下騎樓自焚身亡,賴姓鄰居認為邱翁的自殺行為造成他的住處成了「凶宅」,已導致房價減損,邱家人主張自焚地點在騎樓、並非屋內,不符凶宅定義,但法官認為求償有理,判具有財產繼承權的死者妻兒3人連帶賠償200萬餘元,可上訴。

資料來源:自由時報


法律評析

內政部對交易慣例俗稱之凶宅有做出明確規範,即在所有人持有產權期間內,房屋專有部分曾發生非自然死亡事件(自殺、兇殺,其他意外身亡情形則有爭議),自然死亡則是人一生必經的過程,因此不在成為凶宅的原因中。並且若符合凶宅的定義,還必須在不動產買賣契約書中明確揭露給買方知道。民間習俗忌諱住在曾發生死亡事件的房內,認為這並非吉兆,因此凶宅之交易價值皆較一般房屋低。雖然原則上不是死在屋內就不算凶宅,但房屋的範圍包含附屬建物(例如院子、頂樓、騎樓、陽台等處),所以本案邱翁自殺死在騎樓,仍然符合凶宅定義。以下分列當屋主非自願遇到自己房子變凶宅可以如何彌補損失,及買方買到凶宅如何主張權利。

 

1.我是屋主,我的房子變凶宅怎麼辦?

本案例即是鄰居疑似因糾紛而到自己家專有的騎樓下自焚,實務上更常遇到的是房東租屋給房客,房客在屋內自殺,或是因兇殺此種非自然死亡原因導致房子變成凶宅。

自殺行為及殺人行為,都構成民法第184條所規定,故意以背於善良風俗之方法,侵害屋主的房產利益,造成屋主受損害,前者,可向自殺者的遺屬就繼承自殺者遺產的範圍內,負責房子因變成凶宅所需負擔的費用及房屋因此所減損價格等的損失,後者,則是向兇手請求。

 

2.我是買方,我買到凶宅怎麼辦?

民法第373、354、359條規定,出賣人對於買受人,應擔保買賣標的物於移轉時無瑕疵,若買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責時,買受人得解除其契約或請求減少其價金。

於房地產交易市場及實務經驗中,房屋為凶宅會嚴重影響購買意願及購買價格,並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落,因此就房屋交易市場之通常交易觀念,屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事,屬房屋交易之重要資訊,並影響房屋交易價值甚鉅,應認為是交易上之重大瑕疵,因此賣方無論是消極不揭露,或甚至是積極保證標的物不是凶宅,只要買方可舉證標的物確實為凶宅,即可依民法所規定賣方應負的物之瑕疵擔保,向賣方要求解除契約、返回價金,或不解除契約,僅請求減少價金。已付的價金,則可依不當得利(無法律上原因而受利益)請求賣家返還


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