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法律分析─買賣雙方的權利義務

(一)屋主的交屋義務
買賣契約簽定後，買方有給付價金及配合移轉所有權登記、交屋的義務，而賣
方除了負有將房子登記並交付給買方的義務外，尚有瑕疵擔保責任，但是房子
只有一間，實務上經常發生屋主藉由一屋二賣騙取錢財的案例，屋主甲會先與
乙成立買賣契約、交屋獲得價金後，在辦理產權移轉登記前，再賣給丙並且辦
理產權登記完畢，這就是典型的以「一屋二賣」，而瑕疵擔保責任是指在將房
子移轉給買方前，屋主必須擔保房子沒有嚴重瑕疵。
 
買賣契約為債權行為的一種，債權的發生原因可能出於侵權行為、不當得利、
無因管理及契約關係，契約又可能因買賣、贈與、租賃、合夥等原因由雙方當
事人訂立而成立，債權行為最大特色是「相對性」，只能就債權債務關係的雙
方發生效力，故又稱為「對人權」，是相對於物權行為「對世性」的概念，對
世性是指對任何不特定人都可以主張，又因為契約只在雙方當事人間簽訂，而
且又不需要書面或交付特定物品，無法被其他人知道，所以很難判定誰先誰後
或是誰具有優先權，因此法律就規定，債權契約彼此之間立於平等地位即「債
權平等原則」，不管簽訂的時間先後順序，都具有相同地位，沒有誰應該優先
享受的問題，因此前後二個買賣契約都是有效成立的。
 
但是買賣契約只是取得一個請求出賣人移轉所有權的權利，在所有權未移轉前
，買受人是不具有占有使用房子的權利，如果屋主將將房屋移轉登記給另一個
買主，該買主已成為房屋的所有權人，原本的買主就無法取得該屋，此時屬於
可歸責於前屋主的債務不履行，未能取得房屋產權的買主，得依民法相關規定
請求解除買賣契約、返還已支付的價金，若有違約金約定並可向屋主請求違約
金，屋主若是故意欺瞞，企圖獲得不法利益，尚有可能成立刑法的詐欺取財罪
。另外，為避免一屋二賣的情形發生，建議在買方付款後要求賣方同時辦理產
權移轉登記，或是依土地法第79之1的規定辦理預告登記，預告登記是為保全
對於他人土地或建物權利取得、喪失、變更登記的請求權所做的登記，只要買
賣雙方當事人間約定好，檢附出賣人的同意書，事先向登記機關申請禁止出賣
人妨礙請求權的登記，等到買賣程序都辦完，最後要辦產權移轉登記時，再由
出賣人出具同意書辦理塗銷原限制登記，併同辦理所有權移轉登記即可。
 
(二)屋主的瑕疵擔保義務
所謂瑕疵包含實體物品(動產、不動產)的瑕疵，例如房子的軟硬體設施、汽車
、家電等等，摸得到的實體物，賣方不能提供有瑕疵的東西，賣方必須就買賣
標的物的價值、品質或效用上瑕疵負擔保責任，但價值或效用減少的程度無關
重要者，並非瑕疵，例如漏水屋、海砂屋、輻射屋、凶宅等屬於瑕疵，但如果
只是門把壞掉，輕微的瑕疵與交易不成比例，因此可以認定是無關重要的程度
，除非買賣雙方在契約中有特別約定，否則並不是賣方應該負擔的法定瑕疵擔
保責任；另外，實體物品所衍生的所有權、抵押權、地上權、永佃權、地役權
、典權等，賣方也有義務在買賣時，擔保該權利完整、存在。
 
瑕疵擔保責任並不是一種強行的規定，當事人間可以特約免除、限制或加重擔
保責任，且瑕疵擔保責任也視買受人是否知悉物品有瑕疵，或出賣人故意不告
知瑕疵而免除或加重。特約免除瑕疵擔保責任的例子如一般常見到的「貨物售
出，概不退換」標示、「貼身衣物，概不退換」等；而限制類別的如電子器材
說明書中註明的使用方法等；另外瑕疵擔保責任加重的例子，像部份商家提供
小家電終身保固等等。當買受人受領標的物時發現有交易上重要的瑕疵時，買
受人可以主張解約、減少價金和損害賠償，但限於買受人受領後依民法第356
條之規定，視物的性質從速檢查，並將受領物有瑕疵的事實，具體指明瑕疵為
何以口頭或書面通知出賣人，並於通知後六個月內請求解約、減少價金及損害
賠償。
 
於買賣房屋時最常見的瑕疵就是漏水屋、輻射屋、凶宅、坪數短少等，買賣所
慣稱的「凶宅」，必須符合死亡原因和死亡地點2個條件：(一)「曾發生兇殺
或自殺致死等非自然身故事件」的房屋，若死亡原因是意外或天災所導致，例
如意外墜樓、火災、水災、地震及一氧化碳中毒身亡等，並非因第三人的犯罪
行為所致或自殺所致，非屬凶宅；(二)若是公寓大廈，在賣方產權持有期間，
房屋的專有部分(包括主建物及附屬建物：陽台、雨遮、停車場等)，曾發生兇
殺或自殺死亡或有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分
遭砍殺而陳屍他處的行為(即未陳屍於專有部分)。另外，在實務上的認定，應
考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致
死」之「人」應死於屋內為必備要件，例如獨居老人因病壽終正寢但無人發現
，經過數月才被人發現陳屍家中，雖然屬於自然死亡，但因為發生時間過長，
已影響購買意願，在不動產交易市場上仍會被認定為凶宅。
 
有些買受人因為趕著要裝潢或想提早交屋入住的需要，有時會在還沒過戶之前
就希望能先行交屋(俗稱借屋裝修)，這時房仲會協調買賣雙方，如果同意的話
會約定自借屋裝修或交屋日起瑕疵擔保由買方負擔，但是若一律將所有的瑕疵
都排除也不盡然公平，漏水、裝潢上的問題可以排除，因此由買方負擔也是合
理，但像海砂、輻射、兇宅等無法排除的屋況瑕疵，則不應由買方承擔。另外
，買賣雙方常以「現況交屋」註記後，該註記是否等同放棄瑕疵擔保請求權？
屋主在「不動產說明書」中關於漏水的選項處說明欄，必須註明何處漏水，並
勾選「現況交屋」或「出賣人修繕後交屋」，已經註明並告知買方時，賣方就
已註記的部份免除擔保責任，但交屋後若買方發現未告知的瑕疵時，賣方仍應
負瑕疵擔保責任，而且如果該瑕疵出賣人是故意不告知時，買方的契約解除權
在交屋後五年內都可以主張，不受通知後六個月的限制。
 
買主在交屋後發現有漏水、海砂屋、凶宅及坪數短少等重大瑕疵時，於發現該
瑕疵後應拍照存證、保存鄰人證詞或是請專家檢驗是否為海砂屋，並以存證信
函或律師函通知賣方有該瑕疵，以便日後舉證，再於通知後六個月內請求減少
價金或解約，若有因裝潢或整修而支出的費用，即屬因本件買賣所產生之損害
，亦可請求賣方賠償。另外，賣方除了有民事責任以外，因為賣方有施用詐術
，使買方陷於錯誤，並因此取得買賣房屋價差的利益，賣方即有刑事詐欺取財
責任。
 
(三)違章建築買賣
違章建築是指在建築法適用地區內，未依法申請當地主管建築機關審查許可發
給建照、執照的建物，常見於頂樓鐵皮加蓋、二次施工的走廊或陽台外推等，
因為沒有取得建照、執照，無法依土地登記規則辦理建物第一次所有權登記，
如經舉報會被拆除，屬於房屋的嚴重瑕疵。判斷是否屬於違章建築，可以向屋
主索取所有權狀或建物登記謄本，以確定是否有辦理所有登記。
 
雖然違章建築屬於房屋瑕疵且沒有所有權，但是還是可以做為買賣標的，買賣
契約仍為有效，買受人僅取得違章建築的使用權，無法辦理所有權登記，若買
受人明知為違章建築而買受，買方應自行承擔日後遭拆除的風險；若屋主刻意
隱瞞違建事實，買方可以賣方主張瑕疵擔保責任，請求解約或減少價金。
 
(四)買賣房屋衍生的問題：談買賣不破租賃
不定期租賃契約在房屋易主時，經常發生新房東要求調漲租金或請房客遷離的
情形，新房東是否要承接原本的租賃關係，或是要求房客返還房屋，涉及民法
「買賣不破租賃」原則，民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，
承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存
在。」，買賣不破租賃的意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬
進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人），房客仍可繼
續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權
人，但是這個原則也是有所限制，依照同法425條第2項規定：「前項規定，於
未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」如果
所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公
證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，而對抗新的房屋
所有權人。
 
圖表整理如下：
 
另外，實務上經常發生房東將房子出租後忘了續約，卻因此趕不走惡房客，收
也收不回來，這是因為定期租約，租期一到，房東便可收回房屋，但往往會在
租期屆滿後，房客繼續繳納租金、房東也沒有反對的表示，此時，民法規定該
租約當然成為不定期租約，而不定期的租賃契約，房東要收回房屋有一定的限
制，雖然民法第450條指出：「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」
，但是尚有土地法第100條規定的限制，符合下列情形之一時，房東才可以終
止租約、收回房屋：1. 房東收回自住或重新建築；2.承租人未經出租人的同
意，將房屋轉租於他人；3.承租人積欠租金以擔保金抵償後，仍積欠達2個月
以上租金；4.承租人以房屋做違反法令之使用；5.承租人違反租賃契約；6.承
租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償。若房東非出於以上法
定事由而收回，單方終止租約並不合法，屬於可歸責於房東的債務不履行，房
客可以向房東請求損害賠償，例如搬遷費等，若有違約金的約定，並可請求違
約金。

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