一、租約之終止：
租賃契約成立生效後，因某種原因房東或房客不願讓租約繼續生效，而於特定時點以後讓租約消滅，但消滅前之租約仍有效，故房東房客不須回復原狀。

1.房東、房客均得終止
(1)民法第450條第2項：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
同條第3項：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
(2)定期之租賃：定有期限之租賃，在期限屆滿前，如無法定事由，當事人任何一方本不得任意終止契約，但亦得特別約定，當事人之一方或雙方均得於期限屆滿前終止契約，即保留終止權。此時依法第四百五十三條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」

2.僅房東得終止
(1)承租人非法為租賃物之使用收益，經阻止而繼續時（民法第四百三十八條）
(2)承租人支付租金遲延，經催告而不依限支付時（民法第四百四十條）
(3)承租人非法將租賃物轉租他人時（民法第四百四十三條）
(4)承租人乘出租人不知或不顧其異議，取去留置物時（民法第四百四十七條第二項）
依前述理由而終止契約時，無須再為催告，房東得立刻通知房客終止契約

3.僅房客得終止
(1)供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康時（民法第四百二十四條）
(2)出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時（民法第四百三十條）
(3)租賃物存餘部份，不能達租賃之目的時（民法第四百三十五條第二項）
(4)因第三人主張權利，致不能為使用、收益時（民法第四百三十六條）
(5)承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依民法第四百五十條第三項規定，先期通知。
又依上述理由而終止租約時，亦無須再為催告，房客得立刻通知房東終止契約。

二、租約之解除：
租約之解除：乃租賃契約成立後因訂約時有瑕疵，由房東或房客將租約解除，生溯及效力，與一開始就未立租約同，故房東房客須回復訂約前之原狀。

解除權發生之原因

1. 因給付遲延：租賃非於一定時期履行，不能達契約之目的，故依民法第二百五十五條規定：「依契約之性質，或當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為催告，解除契約。」
2. 因給付不能：民法第二百二十六條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部份之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」於此情形則得解除租約，且無庸再為定期催告。
3. 因拒絕給付，例如房客拒付租金或房東不將房屋交付予房客居住之情形。
4. 因情事變更，例如房屋因地震傾斜而不適合人居住之情形。
5. 契約解除之效力

契約之效力因解除而溯及的消滅，未履行之債務當然免除，已履行者，因無法律上之原因，而生不當得利返還之問題。契約解除後的法律效果，依民法之規定行使，主要為回復原狀的義務。