三、買賣房屋及瑕疵處理
一、買賣雙方的權利義務，以及房屋有瑕疵時的處理
(一)屋主的交屋義務
買賣契約簽定後，買方有給付價金及配合移轉所有權登記、交屋的義務，而賣方除了負有將房子登記並交付給買方的義務外，尚有瑕疵擔保責任，但是房子只有一間，實務上經常發生屋主藉由一屋二賣騙取錢財的案例，屋主甲會先與乙成立買賣契約、交屋獲得價金後，在辦理產權移轉登記前，再賣給丙並且辦理產權登記完畢，這就是典型的以「一屋二賣」，而瑕疵擔保責任是指在將房子移轉給買方前，屋主必須擔保房子沒有嚴重瑕疵。

買賣契約為債權行為的一種，債權的發生原因可能出於侵權行為、不當得利、無因管理及契約關係，契約又可能因買賣、贈與、租賃、合夥等原因由雙方當事人訂立而成立，債權行為最大特色是「相對性」，只能就債權債務關係的雙方發生效力，故又稱為「對人權」，是相對於物權行為「對世性」的概念，對世性是指對任何不特定人都可以主張，又因為契約只在雙方當事人間簽訂，而且又不需要書面或交付特定物品，無法被其他人知道，所以很難判定誰先誰後或是誰具有優先權，因此法律就規定，債權契約彼此之間立於平等地位即「債權平等原則」，不管簽訂的時間先後順序，都具有相同地位，沒有誰應該優先享受的問題，因此前後二個買賣契約都是有效成立的。

但是買賣契約只是取得一個請求出賣人移轉所有權的權利，在所有權未移轉前，買受人是不具有占有使用房子的權利，如果屋主將將房屋移轉登記給另一個買主，該買主已成為房屋的所有權人，原本的買主就無法取得該屋，此時屬於可歸責於前屋主的債務不履行，未能取得房屋產權的買主，得依民法相關規定請求解除買賣契約、返還已支付的價金，若有違約金約定並可向屋主請求違約金，屋主若是故意欺瞞，企圖獲得不法利益，尚有可能成立刑法的詐欺取財罪。另外，為避免一屋二賣的情形發生，建議在買方付款後要求賣方同時辦理產權移轉登記，或是依土地法第79之1的規定辦理預告登記，預告登記是為保全對於他人土地或建物權利取得、喪失、變更登記的請求權所做的登記，只要買賣雙方當事人間約定好，檢附出賣人的同意書，事先向登記機關申請禁止出賣人妨礙請求權的登記，等到買賣程序都辦完，最後要辦產權移轉登記時，再由出賣人出具同意書辦理塗銷原限制登記，併同辦理所有權移轉登記即可。

(二)屋主的瑕疵擔保義務
所謂瑕疵包含實體物品(動產、不動產)的瑕疵，例如房子的軟硬體設施、汽車、家電等等，摸得到的實體物，賣方不能提供有瑕疵的東西，賣方必須就買賣標的物的價值、品質或效用上瑕疵負擔保責任，但價值或效用減少的程度無關重要者，並非瑕疵，例如漏水屋、海砂屋、輻射屋、凶宅等屬於瑕疵，但如果只是門把壞掉，輕微的瑕疵與交易不成比例，因此可以認定是無關重要的程度，除非買賣雙方在契約中有特別約定，否則並不是賣方應該負擔的法定瑕疵擔保責任；另外，實體物品所衍生的所有權、抵押權、地上權、永佃權、地役權、典權等，賣方也有義務在買賣時，擔保該權利完整、存在。

瑕疵擔保責任並不是一種強行的規定，當事人間可以特約免除、限制或加重擔保責任，且瑕疵擔保責任也視買受人是否知悉物品有瑕疵，或出賣人故意不告知瑕疵而免除或加重。特約免除瑕疵擔保責任的例子如一般常見到的「貨物售出，概不退換」標示、「貼身衣物，概不退換」等；而限制類別的如電子器材說明書中註明的使用方法等；另外瑕疵擔保責任加重的例子，像部份商家提供小家電終身保固等等。當買受人受領標的物時發現有交易上重要的瑕疵時，買受人可以主張解約、減少價金和損害賠償，但限於買受人受領後依民法第356條之規定，視物的性質從速檢查，並將受領物有瑕疵的事實，具體指明瑕疵為何以口頭或書面通知出賣人，並於通知後六個月內請求解約、減少價金及損害賠償。

於買賣房屋時最常見的瑕疵就是漏水屋、輻射屋、凶宅、坪數短少等，買賣所慣稱的「凶宅」，必須符合死亡原因和死亡地點2個條件：(一)「曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故事件」的房屋，若死亡原因是意外或天災所導致，例如意外墜樓、火災、水災、地震及一氧化碳中毒身亡等，並非因第三人的犯罪行為所致或自殺所致，非屬凶宅；(二)若是公寓大廈，在賣方產權持有期間，房屋的專有部分(包括主建物及附屬建物：陽台、雨遮、停車場等)，曾發生兇殺或自殺死亡或有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為(即未陳屍於專有部分)。另外，在實務上的認定，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件，例如獨居老人因病壽終正寢但無人發現，經過數月才被人發現陳屍家中，雖然屬於自然死亡，但因為發生時間過長，已影響購買意願，在不動產交易市場上仍會被認定為凶宅。

有些買受人因為趕著要裝潢或想提早交屋入住的需要，有時會在還沒過戶之前就希望能先行交屋(俗稱借屋裝修)，這時房仲會協調買賣雙方，如果同意的話會約定自借屋裝修或交屋日起瑕疵擔保由買方負擔，但是若一律將所有的瑕疵都排除也不盡然公平，漏水、裝潢上的問題可以排除，因此由買方負擔也是合理，但像海砂、輻射、兇宅等無法排除的屋況瑕疵，則不應由買方承擔。另外，買賣雙方常以「現況交屋」註記後，該註記是否等同放棄瑕疵擔保請求權？屋主在「不動產說明書」中關於漏水的選項處說明欄，必須註明何處漏水，並勾選「現況交屋」或「出賣人修繕後交屋」，已經註明並告知買方時，賣方就已註記的部份免除擔保責任，但交屋後若買方發現未告知的瑕疵時，賣方仍應負瑕疵擔保責任，而且如果該瑕疵出賣人是故意不告知時，買方的契約解除權在交屋後五年內都可以主張，不受通知後六個月的限制。

買主在交屋後發現有漏水、海砂屋、凶宅及坪數短少等重大瑕疵時，於發現該瑕疵後應拍照存證、保存鄰人證詞或是請專家檢驗是否為海砂屋，並以存證信函或律師函通知賣方有該瑕疵，以便日後舉證，再於通知後六個月內請求減少價金或解約，若有因裝潢或整修而支出的費用，即屬因本件買賣所產生之損害，亦可請求賣方賠償。另外，賣方除了有民事責任以外，因為賣方有施用詐術，使買方陷於錯誤，並因此取得買賣房屋價差的利益，賣方即有刑事詐欺取財責任。

(三)違章建築買賣
違章建築是指在建築法適用地區內，未依法申請當地主管建築機關審查許可發給建照、執照的建物，常見於頂樓鐵皮加蓋、二次施工的走廊或陽台外推等，因為沒有取得建照、執照，無法依土地登記規則辦理建物第一次所有權登記，如經舉報會被拆除，屬於房屋的嚴重瑕疵。判斷是否屬於違章建築，可以向屋主索取所有權狀或建物登記謄本，以確定是否有辦理所有登記。

雖然違章建築屬於房屋瑕疵且沒有所有權，但是還是可以做為買賣標的，買賣契約仍為有效，買受人僅取得違章建築的使用權，無法辦理所有權登記，若買受人明知為違章建築而買受，買方應自行承擔日後遭拆除的風險；若屋主刻意隱瞞違建事實，買方可以賣方主張瑕疵擔保責任，請求解約或減少價金。

(四)買賣房屋衍生的問題：談買賣不破租賃
不定期租賃契約在房屋易主時，經常發生新房東要求調漲租金或請房客遷離的情形，新房東是否要承接原本的租賃關係，或是要求房客返還房屋，涉及民法「買賣不破租賃」原則，民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，買賣不破租賃的意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人），房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人，但是這個原則也是有所限制，依照同法425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」如果所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，而對抗新的房屋所有權人。圖表整理如下：

另外，實務上經常發生房東將房子出租後忘了續約，卻因此趕不走惡房客，收也收不回來，這是因為定期租約，租期一到，房東便可收回房屋，但往往會在租期屆滿後，房客繼續繳納租金、房東也沒有反對的表示，此時，民法規定該租約當然成為不定期租約，而不定期的租賃契約，房東要收回房屋有一定的限制，雖然民法第450條指出：「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」，但是尚有土地法第100條規定的限制，符合下列情形之一時，房東才可以終止租約、收回房屋：1. 房東收回自住或重新建築；2.承租人未經出租人的同意，將房屋轉租於他人；3.承租人積欠租金以擔保金抵償後，仍積欠達2個月以上租金；4.承租人以房屋做違反法令之使用；5.承租人違反租賃契約；6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償。若房東非出於以上法定事由而收回，單方終止租約並不合法，屬於可歸責於房東的債務不履行，房客可以向房東請求損害賠償，例如搬遷費等，若有違約金的約定，並可請求違約金。